不動産投資における東京23区の区毎の特色や地域性を検証

不動産投資における東京23区の区毎の特色や地域性を検証してみる

 

投資用不動産を買う。自宅を買う。賃貸に住む。等で立地選びはとても重要だと思います。
自己居住用であれば、自分が歩いてみて気にいればよいのですが、
投資用不動産の場合はそうもいきません。

空室になった時に次の入居者がすぐつくか?広さと地域性は合っているか?etc.
ただ、そういった情報は住んでみないと、なかなか分からないものです。自分の感覚だけではないので難しいですよね。
そこで、今回は東京23区の区毎の特色や地域性を見ていきたいと思います。
出来るだけ客観的な情報にするために、一部は箇条書きで書かせていただきます。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【千代田区編】

 

紹介する順番は地方コード順にさせていただきます。

 

【千代田区詳細】

 

広さ:11.66㎢
人口:64,584人
平均年収:848万円

路線:
JR山手、京浜東北、中央、総武、横須賀、京葉線等
地下鉄:都営浅草、日比谷、銀座、丸ノ内、東西、都営三田、南北、有楽町、千代田、都営新宿、半蔵門線
私鉄:つくばエクスプレス

 

【不動産投資の場所としての千代田区を考察】

 

千代田区は言わずと知れた、皇居や東京駅、官公庁のある霞が関のある日本の中心と言って過言のない区ですが、最も人口の少ない区です。
また、大学も多く、明治大学、法政大学、日本大学、上智大学等があります。
オフィス・商業エリアが多い反面、番町周辺の高級住宅地もあります。
御茶ノ水や秋葉原、神田エリアも賃貸重要は高いエリアですが、物件価格は高く利回りがあまり良くないと言われています。
六番町にある番町小学校は区立の小学校ながら、越境してでも入学する方もいる小学校です。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【中央区編】

 

 

【中央区詳細】

 

広さ:10.21㎢
人口:163,752人
平均年収:587万円

路線:JR 総武線
地下鉄:都営浅草、日比谷、銀座、丸ノ内、東西、有楽町、都営新宿、半蔵門、大江戸線

 

【不動産投資の場所としての中央区を考察】

 

中央区は公示価格で毎年一位になる銀座や日本橋等の百貨店等が立ち並ぶ商業エリアが多いですが、湾岸エリアの勝どき・月島・晴海エリアはタワーマンションが立ち並んでいます。
反面、人形町や日本橋、八丁堀から築地周辺は古い街並みが残っており、マンションは他エリアに比べると少な目な印象です。このエリアはどこの物件でも複数路線が利用可になるため、賃貸・売買ともに需要は高いです。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【港区編】

 

 

【港区詳細】

 

広さ:20.37㎢
人口:258,696人
平均年収:996万円
路線:JR山手、京浜東北、横須賀線等
地下鉄:都営浅草、日比谷、銀座、丸ノ内、都営三田、南北、千代田、半蔵門、大江戸線

 

【不動産投資の場所としての港区を考察】

 

港区は平均年収が23区内ナンバーワンの区です。
表参道や六本木や赤坂、汐留やお台場とオフィス・商業施設が多い場所です。
山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」駅が出来るのも港区です。

基本的に高級住宅街が多く麻布・赤坂・青山・白金等があります。
勤住隣接志向の方が多く、単身者でも高所得者が多いです。

白金台にある白金小学校、南青山にある青南小学校は区立小学校ですが、越境してでも入学する方の多い小学校です。
意外なところで、民法キー局5局全てが港区にあり、大手民間企業の本社も多く所在しています。
また、品川駅はわかりにくいですが港区です。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【新宿区編】

 

 

【新宿区詳細】

 

広さ:18.22㎢
人口:346,425人
平均年収:500万円
路線:JR 山手、埼京、中央、総武線
地下鉄:丸ノ内、東西、南北、大江戸、副都心線
私鉄:京王、小田急、西武新宿線

 

【不動産投資の場所としての新宿区を考察】

 

新宿区は都庁所在地。東京都の中心になります。新宿西口の高層オフィス街や歌舞伎町の繁華街、高田馬場のような学生街等幅広いです。
大久保・新大久保エリアを筆頭に国際色豊かな区です。
西新宿エリアはタワーマンションが立ち並びファミリー層が多いですが、それ以外が比較的単身層や共働き層が多い印象です。
また、市ヶ谷等の高級住宅街もあります。
大学病院が多く、慶応、女子医大、東京医科大等です。
古くは甲州街道の一番目の宿場が新宿でした。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【文京区編】

 

 

【文京区詳細】

 

広さ:11.29㎢
人口:223,079人
平均年収:572万円
路線:JR 中央、総武線
地下鉄:丸ノ内、都営三田、南北、有楽町、千代田、大江戸線

 

【不動産投資の場所としての文京区を考察】

 

文京区は区が丸々山手線の内側にあり、東大があり、教育の区と言う印象が強い区です。実際、繁華街やオフィス街等の商業エリアはほとんどなく、一部のエリアを除いて、全体的にファミリー向けの閑静な住宅地になっています。
そのため、大学はありますが、あまり学生等の単身層の需要は低い傾向があります。
小石川にある窪町小学校、西片にある誠之小学校は区立小学校ながら、越境してでも入学したい小学校となっています。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【台東区編】

 

 

【台東区詳細】

 

広さ:10.11㎢
人口:200,003人
平均年収:402万円
路線:JR 山手、京浜東北、宇都宮、高崎、常磐線
地下鉄:都営浅草、日比谷、銀座、千代田、大江戸線

 

【不動産投資の場所としての台東区を考察】

 

台東区は有名な浅草や上野があり、THE下町といった印象の区です。23区では一番面積が狭く、古い街並みが残ったエリアです。
特徴として、ラブホテル街の鶯谷、有名な風俗街「吉原」がある千束は賃貸・売買ともに需要が低く、それ以外の駅近は需要が高い傾向にあり、区内全域で古いマンションは少なく、新しいマンションが比較的多い区です。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【墨田区編】

 

 

【墨田区詳細】

 

広さ:13.77㎢
人口:272,861人
平均年収:363万円
路線:JR 総武線
地下鉄:都営浅草、都営新宿、半蔵門、大江戸線
私鉄:東武伊勢崎・亀戸、京成押上線、つくばエクスプレス

 

【不動産投資の場所としての墨田区を考察】

 

墨田区は近年、東京スカイツリーのできた押上や国技館のある両国、錦糸町が代表的です。
商業エリアと住宅地が比較的近接しているのが特徴です。
隅田川と荒川の間に位置になります。
近年は都心へのアクセスの良さが注目され、比較的単身世帯の人気が上がってきています。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【江東区編】

 

 

【江東区詳細】

 

広さ:40.16㎢
人口:519,259人
平均年収:404万円
路線:JR 総武、京葉線
地下鉄:東西、有楽町、都営新宿、半蔵門、大江戸線
私鉄:りんかい線

 

【不動産投資の場所としての江東区を考察】

 

江東区は北は亀戸、南は湾岸エリアにまたがる区です。
湾岸エリアは東雲、豊洲、有明等が再開発によりタワーマンションが立ち並び、ショッピングモール等の商業施設も多数あります。また、隣の新豊洲には築地から市場が移転してきました。
この湾岸エリアは東京オリンピックの影響で値上がりしているエリアで、さらには、有楽町線の住吉までの延伸計画もあるため、更なる値上がりが期待できるんじゃないかと言われています。
このエリアは高所得層の賃貸需要は高いエリアです。

対して、北側エリアは昔ながらの建物が立ち並ぶエリアですが、近年清澄白河にブルーボトルコーヒーの1号店ができてから、周辺がカフェブームになり若者の注目を集め、単身世帯の需要が伸びてきています。有楽町線の延伸により、ガラリと変わる可能性の高いエリアだと思われます。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【品川区編】

 

 

【品川区詳細】

 

広さ:22.84㎢
人口:396,996人
平均年収:447万円
路線:JR 山手、京浜東北、横須賀、埼京線
地下鉄:都営浅草、都営三田、南北線
私鉄:東急大井町・池上・目黒、京急本線

 

【不動産投資の場所としての品川区を考察】

 

品川区は場所により特色がかなり異なってきます。
目黒、五反田は商業施設が多くなっており、大崎は再開発により、タワーマンションが立ち並んでいます。
湾岸エリアはタワーマンションのエリアというよりは、オフィスエリアの様相が強く戸越や武蔵小山は商店街が充実しており、近年人気のエリアになっています。

また、大井町は再開発が進み、相場の値上がりが進んできているエリアです。
古くは品川宿は東海道の一つ目の宿場として栄えていました。
わかりにくいですが、目黒駅は品川区にあります。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【目黒区編】

 

 

【目黒区詳細】

 

広さ:14.67㎢
人口:280,241人
平均年収:568万円

路線:地下鉄 日比谷線
私鉄:東急東横・田園都市・大井町線

 

【不動産投資の場所としての目黒区を考察】

 

目黒区は中央に東横線が通っており、代表的には、目黒、自由が丘、中目黒、池尻大橋と全体的に高級住宅地が多く、賃貸・売買相場としては高いエリアです。
近年は、中目黒が若者の人気が高くなっており単身者需要が伸びてきています。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【大田区編】

 

 

【大田区詳細】

 

広さ:60.66㎢
人口:723,618人
平均年収:414万円

路線:JR 京浜東北線
地下鉄:都営浅草線
私鉄:東急東横・目黒・大井町・池上・多摩川、京急空港・本線

 

【不動産投資の場所としての大田区を考察】

 

大田区は23区内で一番広い面積の区です。東京の玄関口羽田空港があり区内の1/3を占めるそうです。
大森と蒲田の字をとって大田です。
大きく分けると東急線エリアと京急線エリアに分かれ、東急線エリアは比較的閑静で、田園調布や山王のような高級住宅街というイメージです。京急線エリアは下町ロケット等でも取り上げられた古くからの町工場が多いエリアになります。

近年は蒲田周辺の取引相場が上がってきているようで、京急蒲田も駅前の再開発により相場が上がってきているようです。
東京オリンピックに向けて羽田空港の再開発による空港周辺の値上がりに注目するかたも多いようです。
また、大田区は民泊特区にもなっており民泊の営業上限日数がないため、民泊需要もかなりあります。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【世田谷区編】

 

 

【世田谷区詳細】

 

広さ:58.05㎢
人口:912,095人
平均年収:526万円

路線:私鉄 京王、井の頭、小田急、東急世田谷・田園都市・東横・大井町・目黒線

 

【不動産投資の場所としての世田谷区を考察】

 

世田谷区は23区で2番目に広い区です。
成城学園、二子玉川、経堂、駒沢等の高級住宅街のイメージが強く、特に二子玉川は近年、駅前の再開発により相場が上がってきています。また、三軒茶屋や下北沢のように若者に人気の町もありこちらも取引相場は高いです。反面、場所によっては比較的安いエリアもあります。また、意外と駅からのアクセスが悪い場所があるので注意が必要です。
比較的近年まで農地が残っていた影響もあり、細い一方通行が密集しているエリアがあり、分からないで入るとなかなか脱出できないということも稀にあります。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【渋谷区編】

 

 

【渋谷区詳細】

 

広さ:15.11㎢
人口:228,070人
平均年収:744万円

路線:JR 山手、埼京、総武線
地下鉄:日比谷、銀座南北、千代田、半蔵門、大江戸、副都心線
私鉄:京王、井の頭、小田急、東急田園都市・東横線

 

【不動産投資の場所としての渋谷区を考察】

 

渋谷区は渋谷、代官山、恵比寿、神宮前とオシャレなイメージの強い区で商業エリアが中心と思われがちですが、松涛、神山町、代々木上原、代々木、広尾、西原といった落ち着いた高級住宅街も多数ある区です。こういった高級住宅街でもマンションが多いのも特徴です。
渋谷の駅前は再開発が今も進められており、相当見た目も相場も様変わりすることは明白です。更には、東京オリンピックに向けて千駄ヶ谷周辺も注目されてくると予想されますので、買いづらくなるエリアかもしれません。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【中野区編】

 

 

【中野区詳細】

 

広さ:15.59㎢
人口:332,957人
平均年収:402万円

路線:JR 中央・総武線
地下鉄 丸ノ内、東西、大江戸線
私鉄:西武新宿線

 

【不動産投資の場所としての中野区を考察】

 

中野区は中野駅を中心に南北に長い区になっています。
人口密度は23区中第2位です。
中野駅周辺は中野ブロードウェイ島の商業施設があり、駅前の再開発で相場が上がっています。それ以外のエリアで見ると、丸ノ内方南支線と言われている中野新橋・中野富士見町が今までは、中野坂上駅で乗り換えが必要で人気は無かったのですが、直通運転されることが決まり、乗り換え不要になることによる値上がりが起こっています。
西武新宿線エリアはアクセスが比較的良いのに相場が安いということで賃貸需要は高いですが、高い賃料だと途端に入らなくなるため相場の見極めが必要です。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【杉並区編】

 

 

【杉並区詳細】

 

広さ:34.06㎢
人口:571,512人
平均年収:459万円

路線:JR 総武・中央線
地下鉄:丸ノ内線
私鉄 西武新宿、井の頭、京王線

 

【不動産投資の場所としての杉並区を考察】

 

杉並区は全体的に閑静な住宅地の印象です。
阿佐ヶ谷や井の頭沿線の値上がりかなり高く、需要もファミリー、単身者共に人気のエリアです。また、浜田山は高級住宅街として高級賃貸需要もあります。物件価格が上がった分、投資だと利回りは低くなるため悩ましいところです。
区全体で再開発等はないため、そこは期待できないです。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【豊島区編】

 

 

【豊島区詳細】

 

広さ:13.01㎢
人口:289,573人
平均年収:421万円

路線:JR 山手、埼京線
地下鉄:丸ノ内、有楽町、副都心線
私鉄:西武池袋、東武東上線

 

【不動産投資の場所としての豊島区を考察】

 

豊島区は以前は消滅可能性都市に指定されましたが、近年、区の働きかけにより保育園の待機児童ゼロ等の取り組みにより人口が増加しており、人口密度では23区中1位になっています。ここ10年での売買事例の値上がりは著しいです。また、池袋駅周辺は西口も東口も再開発の予定があり、更なる値上がりが期待されています。特徴として、区全体で単身もファミリーも需要は高いですが、住んでいる方が国際色豊かなため賃貸の入居者の対応にも柔軟さが必要だと思われます。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【北区編】

 

 

【北区詳細】

 

広さ:20.61㎢
人口:352,289人
平均年収:355万円

路線:JR 山手、京浜東北、埼京、宇都宮、高崎線
地下鉄:南北線

 

【不動産投資の場所としての北区を考察】

 

北区は代表的な場所は赤羽、王子、田端となっています。
近年は赤羽が人気急上昇で、いろいろな種類のランキングで上位に入っています。

意外にJRの駅数は23区最多になり、交通の便が良い区となっています。
わかりにくいですが、板橋駅は北区内にあります。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【荒川区編】

 

 

【荒川区詳細】

 

広さ:10.16㎢
人口:216,063人
平均年収:354万円

路線:JR 山手、京浜東北、常磐線
地下鉄:日比谷、千代田線、日暮里・舎人ライナー
私鉄:つくばエクスプレス、京成本線

 

【不動産投資の場所としての荒川区を考察】

 

荒川区は現在、荒川は流れていません。これは、今、荒川と言われている川は放水路のため、現在の荒川が掘られる前は現隅田川が荒川と呼ばれていたためです。
荒川区は住所名が7個しかありません。その影響か、区としては再開発が積極的で南千住、日暮里、町屋の再開発では一定以上の成果が上がっており、相場は上昇しています。今後も日暮里の繊維街や西日暮里駅前の再開発が予定されていますので、今後、更に変わっていく区だと思われます。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【板橋区編】

 

 

【板橋区詳細】

 

広さ:32.22㎢
人口:568,721人
平均年収:359万円

路線:JR 埼京線
地下鉄:有楽町、都営三田線
私鉄:東武東上線

 

【不動産投資の場所としての板橋区を考察】

 

板橋区は古くは中山道の一つ目の宿場、板橋宿として栄えました。
意外に板橋駅の住所は北区滝野川です。この板橋駅は池袋から一駅ということもあり、単身・ファミリー世帯両方に人気があります。
また、東武東上線の東武練馬駅は板橋区内にあり、イオン板橋ショッピングセンターがあることで、ファミリー層に人気です。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【練馬区編】

 

 

【練馬区詳細】

 

広さ:48.08㎢
人口:734,689人
平均年収:408万円

路線:地下鉄 有楽町、大江戸、副都心線
私鉄:西武池袋・新宿線

 

【不動産投資の場所としての練馬区を考察】

 

練馬区は大きく分けると、練馬、小竹向原、光が丘、大泉学園、上石神井になります。
緑が多く閑静な住宅地が多い区です。としまえんがあるのも練馬区です。
近年、副都心線と有楽町線の西武池袋線の相互乗り入れにより、都心へのアクセスが良くなり、人気が高くなり、人口が増加しているようです。
その中でも、練馬駅は西武池袋線と大江戸線が使えるため人気の高い駅となっています。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【足立区編】

 

 

【足立区詳細】

 

広さ:53.25㎢
人口:689,242人
平均年収:331万円

路線:JR 常磐線
地下鉄:日比谷、千代田線、日暮里・舎人ライナー
私鉄:東武伊勢崎、京成本線、つくばエクスプレス

 

【不動産投資の場所としての足立区を考察】

 

足立区はかつては、23区中で最も治安が悪い区という評判で長年、犯罪件数1位だった区です。近年は北千住が路線の乗り入れ本数の多さや複数の大学の誘致から注目を集め、様々なランキングで取り上げられるようになりました。また、西新井の駅前の再開発によりARIO西新井ができ、マンションも複数建設されてファミリー層の需要が高まってきています。
区内で数件の再開発計画がある中で注目は東京女子医大東医療センターが移転してくることにより再開発される江北地区と千代田線の直通運転化される北綾瀬地区と言われています。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【葛飾区編】

 

 

【葛飾区詳細】

 

広さ:34.80㎢
人口:463,099人
平均年収:339万円

路線:JR 常磐、総武線
私鉄:京成押上・金町・本線、北総線

 

【不動産投資の場所としての葛飾区を考察】

 

葛飾区はこち亀の舞台、亀有や男はつらいよの舞台、柴又のある下町情緒ある区です。
大きく分けると、常磐線エリア、京成線エリア、新小岩と分かれます。
常磐線エリアは金町が東京理科大の誘致により、学生の多い町に変わり、亀有にARIO亀有ができて、ファミリー層に人気の町になっています。
新小岩エリアは商店街が充実しており、総武線の都心へのアクセスの良さから幅広い層に人気です。
京成線エリアに関しては、元々、賃貸重要の高いエリアではない為、投資としての購入は難しいエリアかもしれません。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【江戸川区編】

 

 

【江戸川区詳細】

 

広さ:49.90㎢
人口:697,801人
平均年収:347万円

路線;JR 京葉、総武線
地下鉄:東西、都営新宿線
私鉄:京成本線

 

【不動産投資の場所としての江戸川区を考察】

 

江戸川区はファミリー層が多く、公園の多い区です。葛西臨海公園があるのも江戸川区です。
都心へとつながる路線が多いためアクセスも良く人気です。

西葛西、葛西エリアは買い物も便利で東西線アクセスで単身からファミリーの幅広いそうで人気です。
小岩エリアも総武線アクセスで幅広い層に人気ですが、再開発の話はあるものの、なかなか計画が進んでいないそうです。

 

不動産投資における東京23区の特色を検証【まとめ編】

 

以上、23区の傾向を見てみました。
ご購入の際の参考にしていただければ幸いです。
ただ、こちらは令和元年5月時点の情報になります。日々いろいろな情報が飛び交いますので、ご購入の際は最新の情報を確認していただいた方がよろしいかと思います。

 

投稿者プロフィール

黒澤 友貴
黒澤 友貴
宅地建物取引士 賃貸住宅経営管理士
不動産営業を20年以上経験
超小規模大家(区分マンション)
趣味は ジョギング、旅行、寺社仏閣巡り、美味しいものを食べる、30歳から始めたピアノ(再開したい)

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