不動産における相続問題を考える

相続税対策を不動産で行おう

 

相続というと、あまり関わる機会のないことと感じると思います。
実際、相続を受けるという機会は人生の中で何回もあるということは稀で、一般的には2回というのがほとんどだと思います。
ただ、いざ自分が相続を受けることになった場合に最低限の知識はもっておいたほうがいいと思います。

特に、相続税の改正により、今までは基礎控除内でおさまっていたものがおさまらなくなっていたりするので、注意が必要です。

 

基本的な相続の流れを解説①死亡届の提出

 

それではまず、基本的な相続の流れを見ていきましょう。
相続の大前提が、親族の死亡です。

お亡くなりになってすぐに死亡届の提出が必要になります。
ここで、注意が必要なのは死亡が判明した時点で銀行口座等は相続完了まで凍結しますので、被相続人の預金等は使えなくなるということです。

葬儀費用等は他から用意しなくてはなりません。

 

基本的な相続の流れを解説②遺言の有無

 

葬儀が終わり、相続手続きをするにあたり最初に確認しなくてはいけないのが遺言の有無です。
遺言がある場合は基本的にその遺言に従って行います。遺留分等がありますので、詳しくは専門家に確認していただいた方がいいかと思います。

 

遺言がなかった場合は基本的には法定相続となります。

 

配偶者や子、若しくは親が相続人になります。

このときに相続財産がどのくらいあるかを洗いださなくてはなりません。

現金や有価証券、不動産等です。ここで洗い出しにもれると相続されずそのままになるケースもあります。
特に不動産の場合、課税されていれば漏れることはないのですが、非課税になっている不動産、例え道路になっている土地、は漏れることが多々ありますので注意が必要です。

 

基本的な相続の流れを解説③遺産分割協議書

 

さらに、相続財産といっても、プラスの資産だけとは限りません。マイナスの資産があることも忘れてはいけません。
ここで言う、マイナスの資産は負債(借入等)になります。

プラスの資産とマイナスの資産を比べて、明らかにマイナスの資産が多い場合には相続放棄や限定承認という手段もあります。また、借入と言っても住宅ローンは団体信用生命保険がついているので、死亡により保険金がおりてローンは完済されるので、ここには当てはまりません。

上記で洗いだした相続財産を誰がどれだけ相続するかの分配を決めて遺産分割協議書を作ります。

このときに必要になるのは、

・被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本、住民票の除票

・相続人の戸籍謄本、印鑑証明、住民票

が必要になります。

相続財産に不動産はあれば、謄本や固定資産税評価証明も必要になります。

 

基本的な相続の流れを解説④基礎控除額

 

法定相続の基本としては、配偶者が1/2、子が残りの1/2を等分に分けることになります。
配偶者・子がいなかった時に両親、さらにいなかった場合は兄弟となっていきます。

それでは、気になる相続税の基礎控除について見ていきましょう。

基礎控除額は

3,000万円+(600万円×法定相続人数)

です。例えば、配偶者と子が3人いた場合は3,000万円+(600万円×4)=5,400万円となります。
改正前は5,000万円+(1,000万円×法定相続人数)でしたので9,000万円でした。これはかなり違いますね。

 

相続税の税率を正しく認識しよう

 

全相続財産から上記、基礎控除額を引いた金額により相続税の税率が変わってきます。

 

平成27年1月以降 令和1年8月現在

1,000万円以下 10%

3,000万円以下 15%-50万円

5,000万円以下 20%-200万円

1億円以下   30%-700万円

2億円以下   40%-1,700万円

3億円以下   45%-2,700万円

6億円以下   50%-4,200万円

6億円超    55%-7,200万円

平成26年12月31日以前に相続が開始したものは別の税率になります。

 

3億円超だと半分が相続税として払わなくてはならないかもしれないということです。
ただ、3億円超は一人が相続する正味金額ですので、全相続財産から負債や葬儀費用を引いて、一人が受け取る金額が3億円を超えた場合です。

例としては、相続人が妻と子が2人で全相続財産が2億円だった場合で負債が1,000万円で葬儀費用200万円だと

2億円-4,800万円(基礎控除)-1,000万円(負債)-200万円(葬儀費用)=1億4,000万円(課税遺産総額)
上記、課税遺産総額を法定相続で分配すると

妻7,000万円

子3,500万円

子3,500万円

になり、

妻が7,000万円×30%-700万円=1,400万円

子が3,500万円×20%-200万円=500万円

1,400万円+500万円+500万円=2,400万円になります。

なかなかかかりますね(汗)
上記はあくまで例ですので、実際の税額の算出の際は税理士等専門家にご確認下さい。

 

不動産の場合はどう財産額を出すのか?

 

ここで一つ気になるのは、現金であればその金額が相続財産となりますが、不動産の場合はどう財産額を出すのかだと思います。

 

結論から申し上げると、土地は路線価から建物は固定資産評価額から算出します。

 

実勢価格ではないというところに注意が必要です。

路線価は毎年、固定資産評価額は3年毎に見直しがあるため、相続の発生したタイミングでの評価になるので、ここも注意が必要です。
また、評価については、こちらも合わせてお読み下さい。

過去のコラム:https://www.e-home-66.com/2019/02/241

 

損をしないために、無駄なくしっかりと相続するためには専門家に聞こう

 

実際に相続が発生した場合、自分で全ての手続きを行うことは可能ですが、やはり司法書士や税理士、弁護士等の専門家に依頼することをオススメします。

労力もかかりますが、それよりタイミングによって法律が変わったり、軽減が変わったりするので専門家に頼るのが得策だと思います。
ただ、依頼するにあたって、今回お話しした全体の流れ等を知っているのといないのでは、かなり変わってくると思いますので、是非、知識としてもっていただければと思います。

 

折角、故人が苦労して築き、残してくれた財産ですので、無駄なくしっかりと相続して次世代につなげていきたいですよね。

 

【注意書き】
e-homeの提供しておりますコラム等は、更新時の法律。条例などを元に記載しております。
また、あくまで【不動産業】の専門家の観点からこちらの記事は作成しておりますのでその他の専門的なお問い合わせは、各自治体・各専門家にお問い合わせいただければと思います。不動産投資に関するお問い合わせに限り、ご対応させていただければと思います。

 

投稿者プロフィール

黒澤 友貴
黒澤 友貴
宅地建物取引士 賃貸住宅経営管理士
不動産営業を20年以上経験
超小規模大家(区分マンション)
趣味は ジョギング、旅行、寺社仏閣巡り、美味しいものを食べる、30歳から始めたピアノ(再開したい)

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