不動産投資をするにあたり、管理会社はやはり必要不可欠ではないでしょうか。
不動産投資業を専業でやっていてもやはり全てを自らで行うのは難しいと思います。
短期的にスポットで依頼する種類の仕事ではなく、長期的に継続的に依頼する仕事ですので、しっかりと信頼できるパートナーになり得る会社を選びたいですよね。
管理会社は宅地建物取引業や建設業のように免許を受けなければ営業ができないという業種ではないため、様々の業者が存在します。
その、多種多様な業者の中からどうやって信頼できるパートナーを選別すればいいのか…。
目次
不動産投資に置けるいい管理会社の選び方①管理会社がどういった業務をするのかを知る
まずは管理会社がどういった業務をするのかを知ることが重要だと思います。
もちろん、先ほど申し上げた通り、免許不要の業種のためサービスもその業者によって様々です。
ですから、ここでは基本的なものを見ていきましょう。
まず代表的なのは、集金代行業務だと思います。
賃借人から家賃を徴収して、そのお金を賃貸人(オーナーさん)にお支払いする業務です。
このとき、賃借人が家賃を遅れたりしたときに督促したりするのも基本的にこの業務に含まれます。ここで一つ勘違いしてしますのは、この管理会社が家賃の回収を保証してくれるわけではないということです。あくまで督促はしてくれますが、延滞・滞納をしたときに建て替えて払ってくれるわけではありません。
上記をカバーするためには賃貸借契約の際に連帯保証人をとったり、保証会社に加入してもらうことが必要です。
次に代表的なのは、入退去・更新に関する業務です。
入居の際の入居者の審査や、契約の管理。それから退去の際の清算業務等です。また、入居者が契約期間の満了をむかえて更新を行う業務です。
これはイメージしやすい業務だと思います。
不動産投資に置けるいい管理会社の選び方②入居者の管理や建物管理等
その他では、入居者の管理や建物管理等となります。
入居者がちゃんと定められて用法・用途で利用しているか、故障等のクレームを受付、修理を手配したり、一棟であれば、エレベーター点検を手配したり、共用部分を掃除したりetc.
上記が代表的な管理業務だと思います。
個々、それぞれの業務に対しての対応の仕方や迅速性は様々です。
しかし、業務の質は最低限の質をクリアーしていると、さほど変わらないのも事実です。
もちろん、最低限の質もクリアーしていない業者は問題外だと思います。
そういう意味でいうと、窓口として対応してくれる担当者の方の姿勢や知識等がかなり重要になってくるような気がします。
不動産投資に置けるいい管理会社の選び方③いい担当者は中小企業に多い！？
同じ会社でも、担当者の質によって違いが出てくることもあると思います。
それじゃ、担当によって当たりはずれがあるんだから、選ぶのも運じゃないか…。
という声が聞こえてきそうですね(汗)
確かにそういうものもあると思います。
今までの担当は良かったけど、移動の時期に担当が変わったら最悪になったというものもあります。
ただ、このようなケースは基本的に大手管理会社のケースであり、そこまで大きくない管理会社であればそのようなケースは当てはまらないと思いますし、そこまで大きくなければ、会社全体の姿勢にムラっ気があることは考えにくいと思います。
また、管理を通して、多岐にわたる業務をお願いすると思いますので、どういった業務まで対応できるのかが重要じゃないかと思われます。
この業務は当社では対応できないため、他社に依頼して下さいでは、余計な仕事が増えて、かえって時間を費やしてしまします。
そういう意味では横断的に幅広い知識と経験がありとりあえず相談すれば答えが返ってくるような会社や担当は重宝すると思います。
例えば、賃貸で貸していたが、退去して空室になったので売りたい。オーナーチェンジで売りたい。オーナーチェンジで買ったので管理を頼みたい。退去したので賃貸募集をかけたい。etc.
ただ、不動産と一口に言っても賃貸、管理、売買はほぼ別業種という考え方が一般的で、全てを行っている担当というのは意外と少ないものです。
このへんは一度どこまでなら対応してくれるのかをストレートに聞いてみるのが一番いいのかもしれません。
全部やりますよ！という返答は一番あやしいかもしれませんけど…
質問したときにどこまで具体的な回答をくれるかが判断の基準になると思います。
不動産投資におけるベストパートナー＝管理会社
また、管理費について会社によってかなりの差があります。
高ければいいのかというと、決してそういうわけでもなく
安いからと頼んでみたら、結局、ほとんど何もやってないというのもあります。
これは、昔からの大規模オーナーさんが面倒くさいから全て任せっぱなしというのが多く、よくよく見ていたらほとんどほッぽりっぱなしというのも多々あります。
なかなか難しいですよね(汗)
一度、頼んでしまうと、どうしても解約するのにも3ヶ月くらいかかってしまうし手続きも面倒になるので変えられなくなってしまうため難しところです。
是非、みなさんも慎重に選んでいただき、不動産投資におけるベストパートナーを見つけていただければと思います。
