不動産の価格はどう決まる？いくらで売れるか知る方法も紹介

2024.02.21
コラム, 不動産投資, 地価

不動産投資をするなかで、不動産価格をどう設定するか悩む方が少なくありません。特に不動産売買の経験が少ない方にとって、自分自身で価格を設定してもよいのか、不動産会社に任せた方がよいのかも判断が難しいでしょう。

本記事では、不動産価格が決まるプロセスや価格を知る方法を紹介します。売却を検討している方だけでなく、不動産投資をしている方は知っておいて損のない内容です。ぜひ最後までご覧ください。

不動産価格は売主が決める

不動産は、条件が似た物件はあっても全く同じものはありません。そのため、定価といわれるものもありません。
意外に思われるかもしれませんが、不動産の価格を決めるのは売主です。価格を決める前に不動産会社に相談するケースもありますが、最終的に売主が「この価格でなら売りたい」と思う値段が、不動産の価格になります。

ただし、売主が決めた価格で売れるかどうかは別問題です。高すぎる価格設定をすれば買い手が現れず、結局値下げをせざるを得なくなるでしょう。そのため、最終的な売却価格は市場が決めるといえます。

投資用マンションの価格が決まるプロセス

不動産物件にはさまざまな種類がありますが、一例として投資用マンションの価格が決まるプロセスを紹介します。

まず、不動産会社に所有物件がどれくらいの価格で売れるか査定を依頼します。依頼を受けた不動産会社は、以下の手順で査定を行います。

同じマンション内の部屋がどれくらいの価格で売られているか調べる
相談を受けた物件がどれくらいの賃料で貸せるか調べる
マンションの立地、駅からの距離、築年数、最寄り駅の人気度などを調べる

こうした手順を経て、査定結果が算出されます。

不動産物件がいくらで売れるか知る方法①不動産会社による査定を受ける

所有物件を持ち続けるか、売却するかを決めるうえで、物件価格は大切な検討材料になります。現時点で不動産物件を売却する場合、いくらで売れるのかを知る手段として、不動産会社での査定は有効な方法です。

査定を受ける際、大切になるのが依頼する不動産会社の選び方です。

査定を受ける不動産会社の選び方

査定を受ける不動産会社は、どこでもいいわけではありません。不誠実な不動産会社を選んでしまうと、媒介を取りたいために査定額は高く出すものの、そのあとは杜撰な対応をされる可能性もあります。

査定を依頼する段階から、業者選びは慎重に行いましょう。

不動産会社を選ぶ際は「宅地建物取引業免許証番号」を確認しましょう。免許番号は「〇〇知事免許（4）第～」といった形で表記されます。（）内の数字は、宅建免許を更新した回数を表しています。数字が大きいほど更新した回数が多く、免許を取得してからの期間が長いことを表します。

不動産会社の免許には国土交通大臣から受けているものと、都道府県知事から受けているものとがあります。免許の違いは、不動産会社の実績や信用度の違いを表すものではありません。２つ以上の都道府県に事務所があれば「国土交通大臣免許」、1つの都道府県のみの場合は「都道府県知事免許」と受けると決まっているためです。

不動産物件がいくらで売れるか知る方法②同じマンションの部屋を調べる

不動産物件の価格を知るには、同じマンション内にある違う部屋の価格を調べる方法もあります。インターネットでマンションの名前を検索すると、価格を調べられます。ただし、マンションは階層・位置・ベランダの向き・広さなどで坪単価が変わる点に注意しましょう。

階層は、上の階ほど人気があります。窓を開けると開放感があり、見晴らしや風通しがいいからです。そのため、坪単価も高くなる傾向があります。部屋の位置とし人気が高いのは角部屋です。特に南東、もしくは南西の角部屋は価格が高くなる傾向があります。ベランダは、南、東、西、北の順で価格が低くなります。

また、基本的に賃料と同じく「1Kの方が3LDKより坪単価が高くなる」点にも注意が必要です。理由は総額が関係するためです。坪単価だけで計算するのではなく、総額でいくらになるかも確認しましょう。

付加価値がつく要素の一つとして、ルーフバルコニーがあります。見晴らしや周辺環境にもよりますが、1割程度価格が変わるケースもあります。しかし、1階の部屋についている専用の庭の場合、人気があるとは言い切れません。防犯上の不安や、日当たり・眺望の観点から避ける方もいます。

なお、投資用のマンションの場合、空き室よりも貸借人（入居者）がいる状態で売却する方が価格が上がります。買った人がすぐ家賃収入を得られるためです。

不動産の価格を左右する要因

不動産の価格を決める要因は「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の3つにわけられます。

「一般的要因」は、世界情勢や政治・経済の状況、法制度の変化、人口・社会動態など大局的な要因を指します。
「地域要因」は、都道府県や市町村など地方自治体で制定されている条例や要項、都市計画、交通整備計画など、不動産があるエリアによって追加になる要因です。

同じ自治体のなかでも、物件があるのが住宅地域なのか、商業地域なのか、工業地域なのかで同じ要因から受ける影響の大きさが異なります。さらに細かく見ていくと、住宅地域でも戸建て住宅が多い地域とマンションが多い地域とでは、価格に影響を与える要因や影響の程度も異なります。

商業地域であれば、昔からある商店街なのか、オフィスビルが集まっている地域なのかでも異なるでしょう。工業地域では、大企業の大規模工場が集まっている地域と、小規模工場が集まる地域や倉庫が多い地域とでも異なります。

「個別要因」は、不動産物件が保有する個別の要因です。土地の形状や接面道路の幅、駅からの距離などが該当します。土地と建物が一体になっている場合は、建物の種類によって要因や価格への影響の度合が異なります。

不動産の価格を左右する3つの要因

適切な価格を決めるには信頼できる不動産会社選びが重要

不動産の価格に影響する要因は複数あるため、すべてを自分自身で調べたうえで適切な価格を決めるのは難しいでしょう。信頼できる不動産会社をみつけ、重要な要因について説明してもらった方が早くて確実です。

依頼する際は、受注目的に高い査定価格を出す不動産会社ではなく、売り手の立場に立って親身に相談に乗ってくれるところを選びましょう。相談した際に、メリットだけでなくデメリットの説明もしてくれる会社は信頼できるといえます。