不動産投資の成功のためにはなにより魅力的な物件を見つけることがとても重要です。実際に、不動産投資において最も時間がかかるのも投資対象とする物件を検索することでしょう。購入前に多くの物件を探索することで不動産投資の成功の確率は高くなっていきます。
基本的な物件購入のフローは、「物件取得方針の策定」→「サイトで物件を検索する」→「不動産会社から物件情報を取得する」→「現地・周辺調査を行う」となります。
「物件取得方針の策定」→「サイトで物件を検索する」→「不動産会社から物件情報を取得する」→「現地・周辺調査を行う」
不動産投資では大きな金額が動きます。レバレッジを効かせて大きな投資を行い、安定的に大きなリターンを得らえれることが不動産投資のメリットの一つですが、大きな金額を動かすが故に、しっかりとした事前準備で成功の確率を高め、失敗の確率を下げておくことが重要です。
また、株式等の金融資産と異なり、投資による損失が発生したからといってすぐに売却してしまうこともできません。(急いで売却すれば、割安な売却価格を交渉され、損失はさらに大きくなってしまう)
繰り返しになりますが、物件検索こそ不動産投資の成否を決める重要なプロセスであることを理解して進めましょう。
物件購入のフローに沿って、重要なポイントを確認してみてください。
目次
効果的に不動産投資向け物件を探索するポイント「物件取得方針の設定」
まず一番初めにやるべきは、不動産投資の目的の再確認です。どれだけの規模の投資が可能なのか(自己資金の支出が可能なのか)、どれくらいのリターンを期待していいるのか、どのエリアで考えているのか、などを振り返って整理し、「物件取得方針を設定」しておきましょう。
いきなり物件の検索を始めて、魅力的な物件を見つけたからといって飛びついてしまってはいけません。
逆に自分のポリシーを明確にしておかなければ、真に納得した物件を見つけることはできないかもしれません。
物件検索を始める前に物件取得方針として整理しておいた方がよい一般的な項目は次のようなものがあります。
・投資規模：区分所有物件 or 1棟所有物件・広さ(平米、間取り等)・駅からの近さ(徒歩○分等)・リターン(利回り)投資予算
物件検索を始める前に物件取得方針として整理しておいた方がよい一般的な項目
＜投資規模：区分所有物件 or 1棟所有物件＞
不動産投資予算にも関連しますが、区分所有として購入するか1棟所有するかを決めておきましょう。購入および管理の費用が比較的小さく、小さく不動産投資を始める際には区分所有が適していることや少額で複数の区分所有をすることでリスク分散効果を狙うことも可能です。また、全般的には区分所有物件のほうが融資が受けやすい傾向があります。
一方、1棟所有では担保力が強い、建物の処分や建て替えなどにおける自由度が大きい、というメリットが考えられます。
＜広さ(平米、間取り等)＞
広さや間取りも整理しておく必要があります。管理費等も変わってきますし、ターゲットとする入居者にも関連してきます。大きくワンルームやファミリー向けに分けて考えられます。ワンルームは少額で不動産投資を始めやすく、狭くなってもバス・キッチン・トイレの数は変わらないため㎡単価で比較するとワンルームのほうが割高になってしまいます。
というメリットがあります。しかし、不動産投資の世界において供給が多いため価格競争になりやすい懸念点も存在します。ファミリー向けの物件では入居期間が長期化しやすいというメリットや間取りを変えられるというメリットがあります。一方、管理費が比較的高くなりがちです。
＜駅からの近さ(徒歩○分等)・エリア＞
駅からの近さに応じて物件購入価格も変動します。エリアによっても駅からの近さや都市部からの近さが価格に与える影響度の大小があります。また、検索段階、現地調査、不動産投資後の物件管理の各ステージで自分の住居、土地勘との関連もあるでしょう
投資物件に限っては圧倒的に駅近物件が有利になります。賃貸の募集をする際にポータルサイトでの検索件数がかなり変わってくるため、賃貸の付き方、賃料の高値成約になります。
＜リターン(利回り)＞
不動産投資の最大の目的である家賃収入の大きさ、つまりどれくらいのリターン(利回り)を期待しているのかを整理しておきます。一般的にリターンはリスクによって決まります。
リスクが大きい不動産投資ほどリターンは大きくなり、リスクが小さい不動産投資ほどリターンは小さくなります。リターンが大きい投資物件には相応のリスクがあることを理解し、物件検索の条件としておくとよいです。
上記とかぶりますが、駅から遠い物件は販売価格が伸びないため、利回りが高くなる傾向があります。また、築が古くなると利回りが高くなります。
＜投資予算＞
投資に回すことができる予算を決めておくことも大変重要です。不動産投資においては融資を受けることが一般的ですので、自己資金や融資可能額、融資に伴う返済期間や金利を考慮し、投資予算を決めておきます。
このコラムをご覧になっている皆様は投資の世界のプロではなく、副収入として不動産投資を実施されているのだと思います。当初の予算を超えた不動産投資はおすすめしません。
このように物件検索を始める前に、または物件を検索しながら、ご自身の物件取得方針を明確にしておくことが大切です。すべての条件を完全に満たすことは難しいかもしれませんので、優先度をつけて整理してもよいでしょう。
効果的に不動産投資向け物件を探索するポイント「物件検索サイトの活用」
物件を検索する方法には、インターネット、新聞折込チラシなど様々ありますが、基本的には情報が定期的にアップデートされ、情報量も多いのはインターネットの不動産検索サイトです。
インターネットで不動産を検索する際には、投資用に限らず一般的に住居用等を含めたサイトと投資用不動産検索サイトがあります。投資用不動産検索サイトは文字通り不動産投資に大切な指標が提供されており、不動産投資向け物件を検索するのに便利なものです。
一方、投資目的で検索する「ライバル」が多いという特長があります。不動産投資の知識をもち、皆が投資の視点から不動産を検索しているため、魅力的な投資用物件は競争率が高くなっています。
代表的な投資用不動産検索サイトには、以下のようなものがあります。
健美家：https://www.kenbiya
楽待：https://www.rakumachi.jp
などがあります。ぜひ参考にしてみてください。ただし、掘り出し物はWebではなく直接不動産会社に連絡して見つける方が早いし多いと思います。ぜひ、条件等が決まっていましたらe-homeへご連絡いただければ条件に合った物件を一緒にお探しさせていただきます。
効果的に不動産投資向け物件を探索するポイント「物件情報請求方法」
まずは投資用不動産検索サイトや一般不動産検索サイトを活用して、ざっくりと物件を物色していくと、ご自身の物件取得方針に合致し魅力的に感じる物件が見つかってくるかと思います。
その次のステップは不動産仲介会社に問い合わせを行い販売資料の請求を行うことです。インターネットのサイトには連絡先の記載や、お問い合わせフォームから問い合わせができるようになっていることが一般的です。そこから遠慮せずどんどん情報提供請求を行いましょう。
ただし、一点注意が必要です。メールでの連絡やお問い合わせフォームからの連絡は手軽に行えるものですが、不動産仲介会社からしても多くの問い合わせが来ている状況であり、全ての問い合わせに速やかに応答できないことがあります。
その場合、連絡はしたけども応答なしということも考えられますので、電話で問い合わせて会話したうえで対応してもらうことも必要になってきます。
物件購入に至るまでには、不動産仲介会社とコミュニケーションをとっていくことも大切なプロセスです。
不動産仲介会社とのコミュニケーションは物件購入だけではなく、その後、物件購入を検討する際に交渉に有益な物件情報の収集にも役立つことが多いと考えられます。
特に売却理由や売り出し時期、価格交渉(値引き)の余地などは有効な情報と考えられます。売り出し時期が少し前であれば売れ残っているとも考えられますし、売り主は売り急いでいて価格交渉が可能な状況かもしれません。
同様に売却期限を確認したり、入居状況からも売り主の状況を把握できることがあります。
ただし、掲載業者が物元業者なのか、客付け業者なのかを判断しないといけないので、一般の方が判断するのは難しいと思われます。客付け業者にいくら質問をしてもわからないケースがあるので注意が必要です。
効果的に不動産投資向け物件を探索するポイント「現地調査の方法」
物件情報請求や不動産仲介会社から情報を収集し、納得の物件が見つかった後は、現地調査を行います。紙面や口答等での情報収集を疑うわけではありませんが、聞いていた情報が少し前の情報だったりすることもありますし、現地赴き、自らの目で見えるもの感じるものから、良くも悪くも気づくことが多いのも事実です。
事前情報を信じ込みすぎず、現地調査には時間も手間もかかりますが、しっかりと現地調査を行いましょう。当然ながら現地の物件だけではなく、物件周辺の環境の確認を行う必要があります。
現地調査には事前に準備して臨みましょう。現地調査では周辺環境を確認することも重要なので、物件に到着する前の使える路線の状況、主要駅からの乗り入れの状況、駅周辺の状況、周辺道路の交通量、など確認しておきたいポイントを整理しておくとよいでしょう。
また、現地調査は主に土日など休みの日に行くことが多いかと思います。複数物件確認する際は特に限られた時間で効率的に物件を回る必要があるため、行き方や回る順番などを考えておき無駄なく現地調査できるように計画しておくことが意外と大切です。
ご自身の物件取得方針に従い現地・周辺調査を行うのが原則ですが、
最低限以下のポイントは確認しておくとよいでしょう。
- 駅周辺の環境
- 駅から物件までの道のり、周辺環境
- 物件周辺の環境や周辺施設
- 物件の状態(ひび割れ、汚れ、清掃状況)
- 建物内部の状況(内部清掃状況、階段・エレベータ、住民・入居率)
物件取得方針に従い現地・周辺調査を行う最低限以下のポイント
当社では、投資用物件の検索のご相談、現地調査のアテンド、事前準備から同行まで不動産投資に関する全般のご相談をお受けすることが可能です。
現在、不動産投資を検討されている方の一助になりましたら幸いです。
不動産投資をご検討中の方はお気軽に当社へご相談ください。
