不動産のプロが解説！収益物件ってなに？東京がおすすめな理由とは

2020.03.30
コラム, 不動産投資, 賃貸

不動産投資で物件を購入し、賃貸で貸すことにより収益を上げることから収益物件ということがあります。
今回は、そんな不動産投資における収益物件を徹底解説いたします。

収益物件の簡単な概要

収益物件とは、買った物件に自分が住む実需物件(実際の意味は投機以外は実需になりますが、不動産関係者の中ではこういう使い方になっています。)との対比ですね。
不動産投資はお金を不動産に変えて、その不動産を賃貸に貸すことで賃料という収入を得ていきます。お金や不動産を寝かせること無く、お仕事をしてもらって収入を得るということですね。

例えば普通預金であれば、現在都市銀行で年利(利回り)が０．００１％になりますので、1,000万円を預けることにより1年で100円の利子がつきます。言い換えれば、お金が100円を稼いできてくれた訳です。
それを普通預金ではなく不動産に投資するということです。

不動産投資であれば、利回り６％の1,000万円の物件であれば、1年間で60万円の収益が見込めるということです。もちろん、固定資産税等の税金やモロモロの費用がかかりますので、まるまる手元に残るということではありませんが上記のお金を不動産が稼いで来てくれるということです。

収益物件もいろいろな種類があります

その収益物件もいろいろな種類があります。
一棟のビルやマンション・アパート等、区分所有のマンションや事務所、土地を借地で貸したり駐車場で貸したりetc.
どれがいいのか？という質問が多くいただきますが、状況によって変わってくるため一概にこれがBEST！とは言い難いです。
投資をする場所や立地条件、予算、専業or副業、物件の築年数等々、いろいろなものが複合的にからんできます。

その中でも場所では東京が手堅いとよく聞きます。

それではなぜ東京なのかを見ていきましょう。

不動産投資　収益物件を探すなら東京が一番

不動産投資　収益物件を探す一番の理由は人口が多いということです。

不動産は当然、人が住む若しくは仕事をする場所として使われます。
不動産投資で一番マズイのは使ってくれる人がいないということです。言い換えれば空室がずっと続くということです。
これでは折角、収益を得ようと思って買った不動産が単なる金食い虫になってしまいます。

これを一番避けられるのは人口の多いところで買うということです。人口が多いところであれば、最悪、賃料を下げれば入居者は付きます。悲惨なのはどんなに賃料を下げても入居者が付くことが見込めないことですので重要です。

その点で言えば、東京は日本最大の人口の都市ですから一番リスクは低いでしょう。

さらに将来的は人口減少は避けられないと言われていますので、今後、入居者は減っていきます。しかし、全国的には人口は減少していますが、東京の人口は増加していますので、将来的なリスクも低く抑えられるということです。

また、都内の平均通勤時間はいろいろな統計を見るとだいたい40～60分になります。しかも通勤先は無数にあり、路線数が多いためベッドタウンが広いので都内のほとんどが上記の範囲内に入ります。ですから、どの物件でもどこかの通勤範囲に入るため、賃借人が付きにくいということが起こりにくいということです。もちろん、駅からのアクセスが悪い、徒歩15分以上、バス便等だと少し事情は変わってきます。ただ、そう言った物件でも人口が多いということはそれぞれの生活事情の多様性から賃借人が付く可能性もゼロではないということです。
こういった生活の多様性は賃借人を募集するときに心強く感じます。
他にもいろいろ利点がありますが、大まかなところは上記のようなところです。

収益物件を探す上での東京のデメリット

ただ、デメリットもあります。一様に物件価格が高いということです。
収益、実需に関わらず、需要が高いエリアになりますので自然と取引価格は上がります。そうなると利回りが低くなってしまいます。これは都内全体で言えるデメリットになります。どんな投資商品もリスクと利回りのバランスがありますので、どちらを重視するかはそれぞれの判断になってきます。

不動産投資　収益物件はどのような物件がベストか？

それではどういった物件にすればいいのか？
これについてはその物件、その物件で事情が変わってくるのでこんな物件は無条件で買え！というのを限定するのは難しいです。

上記でも述べた利回りのバランスは重要だと思います。

利回りだけを追ってしまうと買ってその後に賃借人が付かなかったり修繕にお金がかかったりして、買った時の利回りの低い物件の方が期間利回りが良くなったり、期間利回りがマイナスになることだってあると思います。反面、利回りが低すぎると融資をくんで購入したときに月々のキャッシュフローがキャッシュアウトになってしまっては元も子もありません。利回りが低すぎるかどうかは試算をすればある程度予想できますが、買った後の支出については予想するにはある程度の経験が必要だと思います。

だいたい、利回りが高い物件は築年数が古い物件になります。古い物件が悪いということはありません。ただ、修繕の履歴や過去の入居状況を確認することにより多少なりとも買った後のリスクを察知することは可能です。入居状況の部分で言うと、今の賃借人がどのくらい住んでいるかも確認したほうがいい情報です。10年以上住んでいると、今の賃料より割高で借りている人も多数います。ですから、現在の賃借人で利回りを試算していたのが退去した後、募集をかけたらかなり下がった賃料じゃないと賃借人が付かず、利回りの試算が狂ったという事例も多数あります。

また、その際に長期の入居者が退去した場合、室内の経年劣化が著しく、募集をかける際に多額の内装費がかかるというケースもありますので注意が必要です。経年劣化の場合は賃借人への請求も出来ないので、オーナーが支出しなければならないです。

そういった意味では、利回りだけを追い求めてしまうと、買った後に落とし穴がある可能性があるので充分な注意が必要です。
また、ある程度の経験がないと見極めが難しい部分もありますので、相談できる専門家やパートナーがいた方がいいと思います。

不動産投資　収益物件の購入後の税金は？

それでは購入後のお話しを一つ触れましょう。
税金に関してです。

収益物件を取得して収益を得ると確定申告が必要になります。
確定申告とは1年間の収入を確定させて税務署に申告し、税額を確定させるものです。

サラリーマンの方は会社が源泉徴収して代わりに納税してくれているため、接点はありませんが、ふたつ以上の収入があったり、フリーで仕事をしている場合は必要になります。
不動産投資の場合、不動産収入は不動産所得か事業所得で申告します。

これらの所得は損益通算ができる所得になるので、給与所得等との損益通算が可能です。
詳細は別の機会にお話しさせていただきますが、それによる節税が可能になるということです。

不動産所得や事業所得は減価償却や修繕費等の経費を所得から差し引けるためです。
例えば、不動産所得と給与所得があり、その年に内装工事で多額の支出があり不動産所得がマイナスになった場合に給与所得から差し引けるといった具合です。
ただ、これも１００％できるというものではないので、その際は必ず税理士さんに確認をして下さい。