不動産投資の利回りについて解説。

2019.03.11
コラム, 不動産投資

不動産投資という言葉はメジャーになってきた昨今、副業として不動産投資を始める方(サラリーマン大家等)が増えています。
いろいろな投資手法がある中で不動産が選ばれています
当たり前のことですが、不動産投資の場合、始めるにあたり不動産を購入する必要があります。
この購入する物件の選定が不動産投資については重要になってきます。
購入にあたり、充分な選定をしたいものです。
物件を選定する時に、利回り●●％というワードが出てきます。
不動産投資の利回りとはどういったものなのでしょうか？

不動産投資の利回りってなに？

そもそも利回りとは、投資額に対してどれだけのリターンがあるかを表すものです。
一般的には1年間の利回り、年間利回りを意味することが多いと思います。
それ以外で、期間利回りというものもありますが、ここでは割愛します。
年間利回りとは、投資額に対して、1年間でどれだけの利益をもたらすかということです。
例えば預貯金であれば、預貯金額(投資額)に対して利息(利益)によってあらわされます。

利息(利益)÷預貯金(投資額)×１００=年間利回り●●％

という具合です。
都市銀行の普通預金の金利が０．００１％(2019年3月現在)ですので

１０円÷１００万円×１００=０．００１％

となるわけです。
不動産投資でいうと

年化家賃収入額÷購入金額=年間利回り

例えば、ワンルームマンションを１，５００万円で購入して、月の家賃収入が１０万円だった場合、１０万円×１２ヶ月=１２０万円(年間家賃収入)になるので

１２０万円÷１，５００万円×１００=８％

利回り８％になるわけです。

不動産投資の利回りは1つではない！様々な利回りを解説。

ただ、ここで更にややこしくなるのが、利回りが一つではないということです。

表面利回り
実質利回り
グロス利回り
ネット利回り
NOI(Net Operation Income)利回り
NCF(Net Cash Flow)利回り
満室想定利回り
現況利回り
IRR(Internal Rate of Return)
キャップレート　etc.

それぞれ、言い方が違ったり、考慮する数字が違ったり、数字の目的が違ったりします。
これだけでも混乱しますね(汗)

まず言い方が違うだけのものを整理しましょう。

表面利回り≒グロス利回り
実質利回り≒ネット利回り≒NOI利回り≒キャップレート≒NFC利回り
NOI利回り＞NFC利回り

書いててもよくわからなくなってきます…
何故、全て「≒」であらわしたかというと、話す人によって微妙に数字が変わってくるからです。
これら全ての意味を理解するのはなかなか時間がかかりますし、全てを理解しなくても不動産投資ははじめられます。
実際、上記の全ての利回りを理解し完璧に説明できる不動産営業マンもあまりいません。
ですから、全ておぼえて理解できなくてもいいです。安心してください。テストにはでません。

不動産投資において、最低限覚えておきたい利回りの種類。

ただ、最低限は理解していた方が不動産投資における物件選定の一助になるのでここでおぼえていって下さい。
是非ともおぼえてほしいのは下記です。

表面利回り、実質利回り、満室想定利回り、現況利回りくらいです。

表面利回りが恐らく一番目のする表記だと思います。

単純に年間の家賃収入額を購入金額で割って１００倍したものです。
年間家賃収入額÷購入金額×１００
基本的にほとんどのポータルサイトで表記されている利回り表記は表面利回りになります。
これをグロス利回りともいいます。

実質利回りは家賃収入から維持費を引いて、購入金額に購入経費を足した数字で割って１００倍したものです。

(年間家賃収入－維持費)÷(購入金額＋購入経費)×１００

これをネット利回りともいいます。

ただ、この実質利回りは注意が必要で、上記の維持費や購入経費をどこまで計算に入れるかが、人によって様々なことです。
この計算の入れ方によりNOIやNCFやキャプレートになってきます。←ここはなんとなくでいいと思います。
ですから、実質利回りと言われたときには、どこまでを計算に入れているかを確認する必要があります。

満室想定と現況については
一棟物件のときに使いますが、例えば、総戸数１０戸のアパートで全てのお部屋が家賃６万円で現在８室が入居中、２室が募集中の場合
満室想定は６万円(家賃)×１０戸×１２ヶ月÷購入金額
現況は６万円(家賃)×８戸×１２ヶ月÷購入金額になります。
販売図面に書いてあるのはだいたい満室想定利回りです。

上記がわかっているのとわかっていないのでは、物件選定でかなり変わってくるのでおぼえておいて下さい。
上記以外のものは、おぼえておいて損はありませんが、そこに労力を使うくらいなら物件探しに労力を使っていただいてたほうがいいと思われます。
なにせ、不動産営業マンでも知らない人のほうが多いですからね。