不動産投資オーナーの確定申告とは?

不動産投資における確定申告とは

 

そろそろ、確定申告の時期がやってきます。
みなさん準備は万端ですか?
なかなか煩わしいですよね(汗)
ただ、3月15日の締切ギリギリに行くと税務署も混んだりするので早めの提出が理想的ですね。

 

不動産投資オーナーも確定申告が必要。

 

不動産投資オーナーさんも確定申告が必要です。
最近は、不動産投資オーナーさん向けの確定申告ソフトが出たりしていて便利になったと思います。
出来れば、税理士さんに頼んだほうが間違いもなく楽だけど費用もかかるし…。

実際、税理士さんに任せても明細やら何やらを出さなくてはいけないからあまり変わらないかも…
と言うことでご自身で申告をされている人も多いと思います。
実際、ご自分で申告した方が収支やお金の流れが分かるようになりますので、可能であればご自身での申告をオススメします。
もちろん、事業規模が大きくなってきたら税理士さんにお任せした方がいいかもしれません。

それでは、実際に確定申告とはどういうことをするのか?
見てみましょう。

 

不動産投資に置ける確定申告は給与所得や事業所得、不動産所得等が あたる

 

そもそも、確定申告とはどういうもの?ということですが
会社員の方ですと、した事がないという方も多いと思います。
これは、会社が個人の代わりに源泉徴収して申告、納税をしてくれているので確定申告が不要になります。
しかし、会社員の方でも2か所以上から収入を得ている方は確定申告が必要になります。これは合計収入により税率が変わるから、2か所から源泉徴収されて支払われていても確定申告により納めるべき税金が変わるからです。

確定申告をすることによって更に税金をとられるのではないかという心配もあるとおもいますが、2か所目の源泉は乙欄とういう徴収方法になっているため、一般的には多めに源泉徴収されているため、場合によっては戻ってくることもあります。(あくまで場合によってはです。)

その他の個人事業主、フリーランスのお仕事の方は通常に確定申告が必要になります。
年間の収入の合計を申告して、それに対しての経費を差っ引いて、税金を計算して申告し、税金を支払うわけです。
また、収入も総合課税と分離課税にわかれており、それにより申告の仕方も変わってきます。
これは、10種類ある所得により申告の仕方が変わるというものです。

総合課税は給与所得や事業所得、不動産所得等です。

これらは合算して申告します。ですから、不動産所得でマイナスがでていれば、他の所得から損益通算できます。
分離課税というのは申告分離課税と源泉分離課税にわかれますが、申告分離課税は山林所得や不動産や株式の譲渡所得や退職所得等です。源泉分離課税は預金利子等です。
源泉分離課税は支払われる際に源泉されているのであまり気にしなくてもいいと思います。
申告分離課税は、その所得が発生したときに上記所得を他の所得と別にして申告するものです。
ですから、不動産の売却で損が出ても、給与所得と損益通算することができません。
譲渡所得は譲渡所得内でしか損益通算できないのです。
ですから、よく今年は不動産を売って、すごい利益がでてしまったから、他の不動産を売ってマイナスをつくらないといけない。という話がでるわけです。

 

不動産投資における経費とは?

 

上記のように所得により申告して税金を確定させます。
それでは、気になる経費についてですが不動産投資では不動産所得になるか事業所得にあるかで変わってきます。
事業所得とは不動産投資が事業規模になっているかどうかによりきまります。
一般的に5棟10室と言われており、その規模を超えると事業規模と認められやすくなります。
事業所得になると他の事業と同じ扱いになるので、経費として認められるものが多くなります。
不動産所得の場合は基本的に経費として認められるものが限られてきます。

 

不動産所得での一般的な経費一覧

 

不動産所得での一般的な経費としては

  • 管理費、修繕積立金(マンションの場合)
  • 建物管理費(一棟の場合)
  • 賃貸管理手数料
  • 建物の減価償却費
  • 設備の減価償却費
  • 当該物件をローンで購入した際の支払金利 etc.

以上のものになります。その他でも経費に算入できるものもあると思いますが、ここでは一般的なもののみとさせていただきます。

このなかで減価償却費は建物や設備は経年により年々価値が下がるということで、その下がった価値を経費として認められるものです。
ローンの支払金利は、あくまで金利のみですので支払の中の元金充当分は含まれません。
そして、不動産所得内がマイナスになる場合は建物取得分の支払金利のみになるので気を付かなくてはならない点です。
また、物件取得時に借入をする際に金利が少し高かったとしても、ここで経費算入することにより節税できるというのは、金利が高くても検討できる材料になると思います。

 

不動産投資オーナーの確定申告の考え方まとめ

 

こういったことを自身で確定申告することにより肌で実感できるため、ご自身での確定申告を一度でも経験されるといいかと思います。
今回のコラムは一般的な確定申告の基礎知識的な意味合いで書かせていただいており、税務相談は税理士さんしかできないため、実質的なご質問は不動産業者ではなく、税理士さんか税務署に直接お問合せが必要です。

こういった知識を持っていた方が、持っていないよりは確実によい不動産投資ができると思います。
よりよい不動産投資ができるようお祈り申し上げます。

 

投稿者プロフィール

黒澤 友貴
黒澤 友貴
宅地建物取引士 賃貸住宅経営管理士
不動産営業を20年以上経験
超小規模大家(区分マンション)
趣味は ジョギング、旅行、寺社仏閣巡り、美味しいものを食べる、30歳から始めたピアノ(再開したい)

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