これまで物件購入やリフォームなどの重要性を説明してきましたが、それと同等に重要になるのが、入居者が決まったあとの日常の運用管理です。
入居者に継続して契約していただくことが、継続的な不労所得の獲得につながり、不動産投資の成功につながるといえるでしょう。そして、いかに効率的かつ効果的に進められるかが不動産投資の成功のポイントとなります。
不動産投資を成功に導くポイントは次の4点と考えます。1つ目は「入居者フォロー」、2つ目は「保険の活用」、3つ目は「管理会社の選定」、4つ目は「家賃の滞納対応」です。
それぞれの重要ポイントについて、確認していきましょう。
目次
不動産投資を成功に導く、運営管理重要ポイント「入居者フォロー」
不動産投資の収入は家賃収入です。当たり前ですが、入居者がいなければ、家賃収入を得ることはできません。入居者を継続的に確保しておくことの重要性を再認識しておきましょう。
もちろん設備、周辺環境、金額などの物件自体の魅力があり入居者を獲得できているという面もありますが、いかに継続していただけるかという点で、日常の運用管理の重要性は非常に高いでしょう。
入居者とは信頼関係を築くことが大切です。お問合せや相談ごとに真摯に対応したり、定期的なコミュニケーションをとることで、入居者の不満や問題点の解決に努めます。入居者満足度を高めることが契約継続につながります。
不動産投資を始めたばかりのタイミングでは、運営管理を自主的に行うことも有効かもしれません。手間と時間はかかりますが、自らが入居者とコミュニケーションをとることで、入居者ニーズを肌で感じることができます。
身をもって入居者ニーズに触れた後は、信頼できる管理会社に委託し、効率的に不動産投資を軌道に乗せていく必要があります。
不動産投資を成功に導く、運営管理重要ポイント「入居者フォロー」
不動産投資を成功に導く、運営管理重要ポイント「保険の活用」
不動産投資では物件が資本となり、物件価値の棄損につながる地震や火災等には十分に備える必要があります。具体的には必ず地震保険、火災保険に加入しましょう。地震や火災による不動産被害は大きく、保険に加入することで万が一のときの被害を最小限に抑えることができます。
不動産投資を成功に導くためには、建物の改修や地震・火災等の災害の発生頻度、ならびに保険の内容やその保険料を検討することが重要です。建物の価値と比較することが大切です。
適切な保険内容を検討するためには、物件価値算定と改修費用算定を考慮する必要があります。
保険内容は物件価値により決まることが多く、建築年数、構造、設備、立地等を考慮して物件が評価されるので、ご自身の物件の価値を把握しておきましょう。
一方、建物の修理・リフォーム費用も把握しておく必要があるでしょう。保険内容・保険料で賄える範囲であること、物件価値の棄損に対して過剰もしくは過小でないことがポイントです。
ただし物件の故障は保険で全て払ってもらえるわけではないので、契約時に保証範囲をキチンと確認するようにしましょう。
不動産投資を成功に導く、運営管理重要ポイント「保険の活用」
不動産投資を成功に導く、運営管理重要ポイント「管理会社の選定」
不前述の入居者フォローでも紹介した通り、入居者のクレーム対応や問題解決の主なコミュニケーション先は管理会社となり、不動産投資を成功に導くためには信頼できるパートナーとなる不動産管理会社を選定することが非常に重要です。管理料金とサービス内容を十分に理解して委託しましょう。
不動産投資における管理会社の選定において、以下のポイントを留意しておく必要があるでしょう。「経験」「体制」「募集力」のポイントで見てみます。
「経験」とは、そのとおり管理会社の経験や実績が豊富であることを意味します。管理戸数や年数が多く、イレギュラーなニーズにも円滑に対応できることが期待されます。
「体制」とは、社員数や役割分担などがはっきりしており、人出不足を理由にサービス内容に支障が出ない管理会社と付き合うことが望ましいです。
「募集力」とは、賃貸付け力が強い管理会社が望ましいという意味です。管理物件の立地などを参考にし地域住民、地域産業とのコミュニケーションがとれていることも確認すべきポイントです。
管理会社は入居者にとって、オーナーであるあなたと同じ存在です。したがって、オープンマインドでコミュニケーションをとり、信頼関係を構築し、些細なことでも相談できる関係であることが望ましい関係です。
不動産投資を成功に導く、運営管理重要ポイント「管理会社の選定」
不動産投資を成功に導く、運営管理重要ポイント「滞納対応」
入居者と友好な関係を保ちたいということは物件オーナーの共通認識です。しかし、時に避けて通れないのが家賃の滞納対応です。最終的に法的対応が必要になるケースもありますが、あくまでも入居者とのコミュニケーションが大前提であることは理解しておきたいものです。
もし万が一大きなトラブルになった場合は、法的対応は弁護士等専門家の力が必須になります。また、トラブルになりやすいシーンであるため、基本的には管理会社を通じて対処することが望ましいと考えます。
滞納などのトラブルはちゃんと保証会社加入を入居条件にいれれば問題ないと思います。
不動産投資を成功に導く、運営管理４つの重要ポイント
管理会社選定や保険の活用において、オーナー1人で検討することは非常にハードルが高いものとなります。不動産投資を確実に成功に近づけるためには、緻密な検討が必要であり、専門家視点の知見が有用でしょう。
当社では、賃貸の仲介やその後の単利業務を請け負うことが可能です。
不動産投資をご検討中の方はお気軽に当社へご相談ください。
