不動産投資で対処が必要なリスクとは(流動性リスク、災害リスク、住民トラブル)

不動産投資で対処が必要なリスクとは(流動性リスク、災害リスク、住民トラブル)

 

不動産投資は副収入を得る魅力的な方法であるものの、一定のリスクが存在します。
これまで「悪物件購入リスク」、「空室リスク」、「家賃滞納リスク」「金利変動リスク」「値下がりリスク」について説明しました。

ここまでの対応で相当程度のリスク低減が図れている状態ではありますが、不動産投資にはその他にもリスクが存在します。

すべての不動産投資リスクに100%応じることは難しいかもしれませんが、不動産投資リスクの種類を理解し、それぞれの不動産投資リスクを低減させることが、不動産投資全体のリスク低減につながります。

ほかにもある!不動産投資リスク ① 流動性リスク
ほかにもある!不動産投資リスク ② 災害リスク
ほかのもある!不動産投資リスク ③ 住民トラブルリスク

不動産投資リスクに正しく対応するためには

不動産投資リスクに正しく対応するためには

 

ほかにもある!不動産投資リスク ① 流動性リスク

 

不動産投資の収入源は月々の家賃収入だけではありません。
家賃収入と売却価格を合わせた金額が購入金額を上回らなければ、不動産投資トータルとしての利益を得ることはできませんので、不動産投資物件の売却までを考えておかなければいけません。

好きなタイミングで現金化できる、つまり売りたいタイミングで売ることができるものが「流動性が高い」、売ることができなければ「流動性が低い」ことになります。

不動産投資は査定から売り出し、売買契約、引き渡しまでを考えると1か月以上を要するもので「流動性が低い」金融資産です。

一方、預貯金はもっとも「流動性が高い」金融資産であり、株式投資も市場売買により数日で現金化が可能であり「流動性が高い」金融資産ということになります。

また、不動産投資は株式とは違い1点モノの物件を取り扱うため、買い手がいなければ、売り出すことも難しくなります。

不動産投資リスク ① 流動性リスク

不動産投資リスク ① 流動性リスク

株式投資であれば、証券取引所を中心とした売買システムが確立されており、投資家に公平な環境が整備されているため、流動性リスクを大きく意識する必要はないでしょう。

しかし、不動産投資の世界では共通化された売買システムは確立されておらず、不動産会社や投資家個別の方法に左右されてしまいます。

不動産会社間での情報ネットワークはあるものの、各社のチラシやインターネットによって市場の投資家に情報が提供されます。

共通化されたシステムが存在しないことを逆手にとれば、いかに情報を収集するか、いかに買い手を見つけ出すかで投資の成功率を上げることができると考えられます。

不動産売買は株式投資のように市場で金額水準が決まるわけではなく、売り手が売り急いでいる場合には値下げされるなど、売り手と買い手の状況によって売買金額が上下します。

流動性を高めるといった直接的な対応は難しいですが、流動性が低いという不動産投資の特徴を理解して売買に臨むことが重要です。

なお、不動産投資に注目が集まり投資家も増えている状況から、徐々に取引市場整備の動きが進みつつあります。

 

ほかにもある!不動産投資リスク ② 災害リスク

 

不動産投資においては、物件自体の価値が重要です。地震等の大きな災害が発生し、物件価値が棄損すれば、不動産投資に大きな影響があります。

特に日本は地震が多い地域ですので、不動産投資においては災害リスクを避けることはできないでしょう。
日本では過去の大規模地震等をきっかけに耐震基準の見直しが行われており、最新の耐震基準を満たしているかどうかが一つのポイントです。

中古物件の売買においては耐震基準が設定される前に建設された物件も取り扱われており、慎重にチェックする必要があります。

物件の耐震性に関しては施工ミスや耐震強度偽装などの問題も存在します。一般的な視点でのチェックは難しいので、必要に応じて不動産会社への確認や専門サービスの利用を検討すればよいでしょう。

ほかにもある!不動産投資リスクへの対処① 保険を契約する
ほかにもある!不動産投資リスクへの対処② 物件を分散する

天災の発生を止めることはできませんので、地震等の災害を前提とした対処が求められます。基本的な対応は保険に加入することです。

少しでも収入を多く得るために保険料も節約したくなるところですが、万が一の事態では、倒壊した物件とローンの残債だけが残ることになってしまいます。

保険の加入を前提として考え、保険の条件や内容を精査することを考えましょう。
 また、複数の物件を扱うこともリスク分散につながります。

空室リスク対応を同じで1件しか保有していない物件が倒壊してしまえば、家賃収入は途絶えてしまいますが、複数物件所有していれば災害リスクの影響を低減させることができます。

災害リスクを下げるためには物件の地域を分散させる、物件の金額を分散させることでより効果的にリスクを分散せることができます。

不動産投資リスク ② 災害リスク

不動産投資リスク ② 災害リスク

 

ほかにもある!不動産投資リスク ③ 住民トラブルリスク

 

不動産物件に関連するリスクだけではなく、不動産投資には入居者がいることが前提となりますので、人的トラブルを避けることはできません。

物件管理のポイントにもなりますが、強盗や殺人というものから、騒音や悪臭、ペット関連といった近隣トラブルまで幅広くさまざまなリスクが存在します。

家賃滞納リスクは住民トラブルそのものでありますし、住民トラブルがきっかけで空室のリスクが高まることや、値下がりリスクにつながる可能性もあります。

ほかにもある!不動産投資リスクへの対処① 厳格な入居者審査
ほかにもある!不動産投資リスクへの対処② セキュリティ設備導入

住民トラブルリスクを低減する第一の方法は、入居者審査をしっかり行うことです。

借り手がつけば誰でもよいわけではなく、活動時間や文化の違いから住民同士のトラブルが発生することも多くありますので、入居の条件を設定し不動産管理会社に依頼して入居者審査を実施します。

一方、条件が厳しすぎて入居者が決まらなければ本末転倒なので、審査と入居のバランスを考えて実施する必要があるでしょう。

また、防犯カメラやインターフォンカメラ、電子キーなど物理的なセキュリティ設備を導入することで盗難や空き巣によるトラブルリスクの低減を図ることもできます。

不動産投資の成功率を高めるために、少しずつでも不動産投資におけるリスクに正しく対処していくことが大切です。現在、不動産投資を検討されている方の一助になりましたら幸いです。

 不動産投資をご検討中の方はお気軽に当社へご相談ください。

 

  • 丸田良廣(Yoshihiro Maruta)
    丸田良廣(Yoshihiro Maruta)

    経済産業大臣登録中小企業診断士。情報処理安全確保支援士。 ソフトウェア企業で総務業務に従事する傍ら、中小企業の経営支援や執筆を行う。不動産投資に興味があり現在勉強中!

関連記事

  1. まだある!対処すべき不動産投資のリスク(金利上昇リスク、値下がりリスク)

    まだある!対処すべき不動産投資のリスク(金利上昇リスク、値下…

  2. 投資用不動産が自分のものになるまでの6つの手順

    投資用不動産が自分のものになるまでの6つの手順

  3. 不動産投資を徹底解説

    不動産投資の初心者におすすめ!不動産投資の始め方まとめ

  4. 不動産投資で失敗しない方法

    投資不動産オーナーとしてどんなリスクはあるのか?

  5. 区分マンション投資のメリット・デメリット徹底解説

    区分マンション投資のメリット・デメリット徹底解説

  6. みんなは何を重視して投資する不動産を決めている?調査結果をみてみよう

    みんなは何を重視して投資する不動産を決めている?調査結果をみ…

PAGE TOP