3分でわかる！不動産投資、管理会社をみきわめるPOINT

2022.08.25
コラム, 不動産投資

今回のコラムでは、不動産投資、管理会社をみきわめるPOINTをまとめていきます！

管理会社は不動産投資の大事なパートナー

不動産投資を手軽に行い、成功するための大きなポイントはふたつです。ひとつは、キャッシュフローを生んでくれる優良な不動産を取得すること。もうひとつは、優れた管理会社を選んで任せることです。

これは、一棟物でも区分でも戸建てでも同じです。良い物件を取得できても管理が悪ければ建物自体の状態や住居環境が悪化し、キャッシュフローも減ります。

一方で、今まで管理が悪かった物件が取得できたとしても、自分の選んだ管理会社に管理を変更し、良い物件にバリューアップすることができれば、キャッシュフローを増やすことも可能です。

1）物件を生かすも殺すも管理次第

不動産投資を始めたいけれども不安だという方に、不安な理由を聞いてみると、「サラリーマンの仕事と両立できるのだろうか」、「夜中に入居者から電話がかかってくるのではないか」というようなことがよく出てきます。この点については、優れた管理会社を選ぶことで解決できます。

2）管理会社の役割

賃貸不動産の管理については、通常、次のようなことが必要になります。

不動産管理会社の役割

管理会社は、これらの業務をオーナーに代わって行ってくれます。忙しいオーナー、あまり手間をかけたくないオーナーには頼りになる存在です。もちろん自主管理という道を選ぶ方法もあります。

しかし、事業の大家さんならまだしも、他に本業のある方には、管理業務すべてを自分自身で請け負うことは簡単ではありません。特に初心者のうちはわからないことが多いので、管理のすべて、または一部を管理会社に任せるのが現実的でしょう。

管理費は、規模や内容にもよりますが、一棟物の場合は家賃収入の3〜7％、区分マンションの場合は、一戸３〜5千円程度になるのが通常です。

自分に合った不動産管理会社を決めよう

1）建物管理会社を選ぶ時のポイント

①まずは従来の管理会社から
中古物件の場合、前の所有者が既に管理会社を使用しているケースが大半です。もし、管理を依頼したい会社のあてがない場合で、従来の管理会社に特に問題がない場合は、そのまま管理をしてもらうのが一番スムーズです。

②管理を委託する時の注意点
従来の管理会社の管理を委託する時の注意点として、「管理契約の解除条件」があります。
契約条項には、以下のような文言を入れると良いでしょう。

○本契約の契約期間内であっても相手方に対する書面による通知でもって、本契約を解除することができる。この場合において、本契約は当該通知が相手方に到着してから3ヶ月の契約をもって終了するものとする。

「3ヶ月の経過」としているのは、設備点検や清掃を依頼している外注先の専門業者との調整が必要なためです。他の管理会社では、この経過期間が必要以上に長いものや、契約期間中の所有者からの解約は違約金を払わなければないなどの文言を挿入している場合がありますので、注意が必要です。

しかし、管理の委託に限らず、不動産投資に関わる各契約の際には、こちらに不利な条件が盛り込まれていないとも限りません。役所や業界団体の定めた定型の書式でない場合には、特に注意して目を通し、疑問に思った箇所は相手に尋ねて納得できるようにしましょう。

2）賃貸管理会社を選ぶ時のポイント

賃貸管理会社を選ぶ際に、特に注意すべき点を紹介しましょう
①他の仲介会社に紹介してもらえるかどうか
エリアや駅によっては、少数の仲介会社の客付け力が抜きに出ていることがあり、そこに協力してもらえるかどうかが入居率に大きな影響を与えることがあります。
そのため、管理を委託する不動産会社がそのエリアを得意として、近隣の（力を持っている）不動産会社と連携できているかを確認することが重要です。
②インターネットのポータルサイトにどれだけ掲載されるのか
今の部屋探しはパソコンやスマートフォンでの検索が中心になっています。SUUMO（スーモ）やHOME’S （ホームズ）、などの賃貸物件ポータルサイトに掲載されていないと、検索者が部屋の存在自体にアクセスすることが難しくなります。
インターネットポータルサイトに掲載されるかどうか、掲載される場合は、どのサイトに掲載されるかについて、しっかりと確認しましょう。

3）大手イコールいい管理会社ではない

「この会社は信頼できるだろうか」と考える時、通常はその会社の歴史や知名度が大きな指標になります。しかし、不動産業界の場合、大手の中には他の仲介会社に自社管理物件の情報を積極的に流さない傾向にあるので注意が必要です。

自社で囲い込むタイプの管理会社が、自分の物件と同じようなスペックの物件を多く管理している場合、入居希望者よりも空室数の方が多くなって、早期に入居が決まらないことも考えられます。会社の知名度だけでなく、大家仲間の評判や口コミなども参考にすると良いでしょう。