貸す・売るだけじゃない不動産ビジネス~民泊編〜

貸す・売るだけじゃない不動産ビジネス~民泊編〜

 

不動産投資と聞いてどのように収入を得るのか、どんなイメージを思い浮かべますか?
おそらく、物件を売る、物件を貸し出す、ほぼすべての人がどちらかを思い浮かべるかと思います。

不動産投資のメインは物件の「売買」と「賃貸」であることに疑いはないでしょう。しかし、今回はその二大巨頭以外の方法で不動産投資から収益を得る方法を紹介していきます。

今回ご紹介するのは、東京オリンピック前に注目を集めた「民泊ビジネス」です。最近はニュースでも聞かなくなった民泊ビジネスですが、そもそもどんなビジネスなのか?現在の状態なのか?民泊について学んでいきましょう!

 

そもそも民泊とはどんなもの?

 

民泊とは住宅の全部または一部を活用して、旅行者などに宿泊サービスを提供すること。「不動産業」というより「宿泊業」に分類されるビジネスになります。

観光立国を目指した各種施策などによるインバウンド需要・訪日外国人の増加、東京オリンピックを見越したホテル不足などで一躍有名になりました。

民泊は「住宅宿泊事業法」もしくは「旅館業法」によって許認可、規制されます。2018年6月にこの法律が施行されてルール化されましたが、それまでの民泊の運営は法律的にグレーな状況でした。

法律施行前からAirbnbなどの住宅宿泊仲介業者による民泊をマッチングできるサービスが存在していて、民泊する・させる人がいる現状に対して法律が追い付いていない状況でした。

民泊ブームに乗って民泊を始める人や利用する人が増加していき、管理不足な物件でのゴミ出しや騒音や又貸しなどネガティブな民泊トラブルが報じられることも多い時期がありました。

その後、法律施行によるルールの厳格化やブームの沈静化、民泊ビジネスの定着が進んでいくにつれて、悪質な事業者の退場も進んでいきました

 

民泊を始めるのに必要な作業

 

前述した通り、民泊は「住宅宿泊事業法」もしくは「旅館業法」によって許認可、規制されます。民泊を開始するためには市区町村への事業者申請が必要となっているのです。

市区町村単位で営業日規制や用途地域による規制等が異なり、届け出を提出するだけでも複雑で大変な作業となります。また、無事民泊を始めた後も、2か月ごとの定期報告など管理業務が発生するのでしっかりと運営していくことが求められます。

さらに、宿泊施設となるので消防設備の設置と消防署への届け出も必要となります。管轄の消防署へ予約を入れて、事前相談を受けましょう。
さらにさらに、オーナーが住んでいない住宅を民泊として貸し出す不在型物件の場合、国土交通大臣から認可された「住宅宿泊管理業者」への管理委託が必須となります。

「業者に頼らず自分でがんばってチェックイン・アウトや清掃などを対応してコストダウン!」ということは不在型民泊ではできなくなっています。オーナーみずから住宅宿泊管理業者になれば可能ですが、住宅宿泊管理業者になるのはさらに大変だそうです。

このように民泊創成期に頻発したトラブルの防止や、健全なサービス体制を保障することで民泊の普及を図るためにもスタート時にハードルが設けられています。

 

民泊に投資する際のビジネスモデル

 

繰り返しになりますが、自宅以外を貸し出す民泊ビジネスは、住宅宿泊管理業者への委託が必須です。

自治体ごとに民泊の営業日数や営業できる期間に縛りがあるケースが多く、自治体の中でも縛りが厳しい地域、割と縛りがなくできる地域が分かれている自治体もあります。

申請に係る要件だけでなく民泊のニーズがある立地なのかを考慮しなければビジネスとして成り立たないので、物件選びから慎重な調査が必要です。

賃貸不動産に投資した場合でも、物件管理は業者に依頼するのがセオリーです。民泊はそのような物件管理に加えて、「宿泊業」として更に高頻度で様々な「管理業務」が発生します。

鍵の管理・受け渡しといったチェックイン・アウト業務から部屋の清掃、宿泊者のトラブル対応などで緊急時の駆けつけるといった、本業の片手間ではできない業務が必要となります。

このように民泊物件の取得、自治体などへの申請業務から実際の民泊運営まで、プロフェッショナルな能力が必要となるので、民泊ビジネスをする上では管理業者との連携は避けて通れません。

さらに、管理を委託した業者のサービスレベルがそのまま宿泊者へのサービス品質に直結するので、しっかりとした民泊のプロフェッショナルな業者に頼ることが、民泊事業を成功させる近道であり結果的にコスパの良い選択と言えます。

このコラムが掲載されている株式会社e-homeは民泊が制度化された当初から、物件選びの相談から内装工事、手続きのサポートなどの民泊事業を始めるためのサポートから物件管理業務までワンストップでサポートしています。

このように、民泊運営を考えている方はまず民泊事業に詳しい業者に相談することがよいでしょう。

民泊事業の事業者間の関係性と管轄官庁

民泊事業の事業者間の関係性と管轄官庁

 

民泊の現在地と今後

 

かつて「ヤミ民泊」が跋扈してしまうほどの活況をみせた民泊市場ですが、新型コロナウイルス感染症拡大以降、民泊利用の中心であった訪日外国人の激減により民泊全体の利用者も激減しました。

法律施行以来、民泊住宅数も利用者数も順調に増加傾向でありましたが、日本国内で新型コロナウイルスの感染が確認された2020年2月~3月期は前期(2019年12月~2020年1月)から利用者数は約半減し、民泊廃業も急増しました。

民泊延べ宿泊者数の推移 (データ出典:民泊制度ポータルサイト minpaku「住宅宿泊事業の宿泊実績」)

民泊延べ宿泊者数の推移
(データ出典:民泊制度ポータルサイト minpaku「住宅宿泊事業の宿泊実績」)

2020年2月から始まった入国制限が2年半の時を経て、2022年10月入国者数の上限が撤廃されるなど新型コロナウイルスの水際対策が緩和されました。都心の電車内でも観光客と思われる外国人の姿が増えてきたのを実感します(2022年11月時点)。

旅行者が戻ってくることで、そう遠くない未来に民泊が再び脚光を浴びる可能性は大いにあります。

もしくは、観光客需要だけでなくテレワークやワーケーションなどの新しい働き方や新しい生活スタイルによる需要が拡大し、新たな用途や着眼点で民泊が活用される日が来るかもしれません。

 

貸す・売るだけじゃない不動産ビジネス~民泊編〜まとめ

 

本コラムを掲載しているe-home株式会社は売買仲介業務だけでなく、リノベーションなどの内装についての知識と実績が豊富であります。

また、民泊の住宅宿泊管理事業者として、民泊スタートアップから管理業務まで数多くのサポート実績があります。

クライアント様が物件ごとに会社を変更しなくてもいいように不動産のコンシェルジュとして、売買仲介から物件管理、リフォームまで幅広い不動産業務をカバーすることで、お客様から多くの支持を得ています。不動産に関するお悩みのある方はまずe-homeまでご相談ください!

  • 原慎之介(Shinnosuke Hara)
    原慎之介(Shinnosuke Hara)

    中小企業診断士。計測機器製造会社の情報システム部門に勤務する一方で、図書館ビジネス相談会相談員、創業塾講師といった創業・経営者支援から、雑誌・Web記事への執筆などの活動に従事。 趣味は、スポーツ&一人呑み⇒1歳の娘を溺愛に路線変更。不動産購入を機に不動産投資の世界へ!

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