不動産で究極に失敗しない方法とは

不動産投資で失敗しない方法

よくお客様より「不動産投資で失敗した」というお話しをお聞きします。
また、不動産投資で失敗しないにはどのようにすればいいか等の話題をよく聞きます。

 

■不動産投資は何をもって失敗か?

 

ここで少しお考えいただきたいのは何をもって失敗とするのかです。
お金を損したらという声が聞こえてきそうです。
確かにその通りだと思います。

有価証券等は買った金額と売った金額のみで比較するのでわかりやすいと思います。

その代わり、持っている間のメリットは少ないです。また、減価償却がないため、長期でもっていたから年数が経過して価値が下がったということもありません。

対して不動産の場合、所有期間で賃貸で貸せば賃貸収益が上がります。
まさに「不動産が働いてくれます」
その代わり、建物の価値は、相場の上下を考えなければ、年数とともに減価していきます。
ですから、2,000万円で10年前に買ってそれを1,500万円で売ったと言った場合500万円の損となりますが、その間の賃料収入が900万円だったらどうでしょうか?
その間の経費や税金、支払金利等でそう単純にはいきませんが、買った金額と売った金額で単純に比較するのもどうなのだろうと思います。

 

■不動産で損をしない方法は【売却しない】こと

 

究極に不動産で損をしない方法が一つだけあります。
今回特別にお教えします。

不動産で究極に失敗しない方法。。。

その方法は

・・・・・・・

永遠に売らずに賃貸で貸し続けるということです。

 

転売をするから利益や損失が確定してしまうのであり、売らなければ損は確定しません。
利益も確定しませんが・・・

ただ、基本的には賃貸で貸し続けるうちに収入家賃総額が取得金額を上回るタイミングが何年か後にやってきます。それ以降の家賃収入は利益になると思います。
もちろん、取得金額がべらぼうに高いやランニングコストがすごく高くて、そもそも月々の収支が赤字であるというのは論外です。また、建物がボロボロすぎて修繕が追い付かない物件も違ってくると思います。

前提として月々の支払や年間の修繕費で家賃収入がキャッシュアウトしてないことです。

 

■不動産投資の売却後のプランを設定する

 

よく、お客様より所有している物件が値上がりしたので売ろうと思うがどうだろうか?
というご相談をいただきます。
そのとき、必ずご質問させていただいているのは、その物件を売却したあとはどうされますか?という質問です。

何故そのような質問をさせていただくかといいますと、
もし、お客様が売ったお金でまた他の不動産を買うとおっしゃった場合
ご所有の不動産が値上がりしているということは、そのあと買う物件も値上がりしているということです。
また拡大買い替えの場合はその状況だと差額が大きくなります。

そのため、取得金額が高くなってしまうため、投資した現金にたいして投資効率が悪くなってしまうことが多々あります。
もちろん、所有物件の築年数が古くなってきたため、資産を組み替える等の目的があるのであれば別です。
キャピタルゲインが目的の買い替えは再考をお願いしています。

本当は私たち不動産仲介会社からすると、売って買ってをしてくれるお客様は本当にありがたいお客様であることは間違いないんですけどね・・・
売りも買いも仲介手数料をお支払いいただくので、通常の倍以上の売上になりますから。
ですから、売買仲介専門で資産管理・賃貸管理をやってない業者だとドンドン売って買ってをしましょう!という業者が多いと思います。
ただ、景気がいい時の買い替えは住み替えにしても投資の買い替えにしてもそんな落とし穴が隠れています。
お気を付け下さい。

 

■不動産投資の成功とは

 

そうは言っても、転売で利益確定をすることも大切なことです。
ただ、この転売が成功なのか失敗なのかよくわからないという方もたくさんいらっしゃいます。

そういったご質問の際にこういう見方はいかがでしょうかとお話ししているのは、取得にかかった金額を毎月の手取り収入額でどれぐらい回収出来ているか。

それによりいくら未回収になっているか。その未回収金額と売却手取り金額を比べてどうか。
融資を受けて購入している場合で購入時の現金での支払金額がいくらだったか。

月々の支払金額と返済金額でキャッシュアウトしてないのが前提ですが、売却時に入ってくるお金から返済で支払ったあといくら手元に残るのか。
そのお金が購入時に支払った現金のお金を所有期間投資して得られた投資回収金額になるので年数と投資金額のバランスでどうか?

この二つで判断してどうですか?とお聞きしています。

いろいろなケースがあるため上記だけだと判断がつかないこともありますが
基本的な考え方としてはいいじゃないかなと思います。
税務上だとまた変わってくるので、そこは税理士さんにご相談していただいたほうがいいと思います。
あくまで解釈のしかたです。

 

■不動産投資をするにあたって成功するには指標や目標を決めること

 

だれも損をしたくて投資をする人はいません。
全員が利益を出したくて投資します。
利益がでると思って投資します。
ただ、その投資するときにこうなったら成功だ。という指標や目標があれば投資の仕方が変わってくると思います。

不動産投資をする際は単純に年間利回りだけではなく、何年間保有をしてその後売ったときの期間利回りが大切です。
それは、物件の選定によっても変わってきます。物件の選定はまたの機会にお話しさせていただければと思います。

みなさまの不動産投資ライフが幸多いことをお祈り申し上げます。

また、当社で皆さまの不動産投資のよりよいお手伝いできるよう精進させていただきます。
是非、よきパートナーとしてお付き合いいただければ幸いです。

 

不動産投資のご相談

 

投稿者プロフィール

黒澤 友貴
黒澤 友貴
宅地建物取引士 賃貸住宅経営管理士
不動産営業を20年以上経験
超小規模大家(区分マンション)
趣味は ジョギング、旅行、寺社仏閣巡り、美味しいものを食べる、30歳から始めたピアノ(再開したい)

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