【体験談】副業・兼業としての不動産投資:とある副業不動産投資家の話

副業・兼業としての不動産投資

 

不動産投資を始めたいというお客様がかなり増えてきていると感じます。
今回は、当社のあるお客様(実名等を出さない条件で快く承諾いただきました)の事例を見ていきたいと思います。

 

副業・兼業で不動産投資・賃貸業を行う、兼業オーナー様の増加の背景

 

働き方改革や金融機関の低金利の影響か、以前のような専業のオーナー様ばかりではなく、会社員等の本業を持ちながらの副業・兼業で賃貸業を行う、兼業オーナー様がかなり増えていると思われます。

現在の預金金利を考えると銀行に預けていてもあまりにも金利が低く、もったいない。と感じる人が多いようで、お金に仕事をしてもらうための手段、投資先をみなさん探しています。

その中の選択肢として不動産投資が注目されるのはもっともなことだと思われます。不動産が一生懸命に仕事をしてくれて、賃料という利益を持って来てくれる訳です。ただ、利益を出すために不動産を買って投資しているのですから、損をしてしまっては意味がありません。また、不動産投資は一概に利益を出したかどうかの判断は難しいものです。というのも、短期で転売をするというケースではなく、月々の賃料を収入として受け取って最終的に出口として売却をするからです。

 

体験談:副業不動産投資家の話①初期費用

 

当社のお客様のAさんは19年前に自己居住用で1LDKのマンションを新築で購入しました。当時の購入価格は49㎡で3,780万円でした。当時購入時の自己資金は200万円で約3,600万円の住宅ローンを組みました。

5年くらいが経過したころに、Aさんの事情が変わり実家に帰らなくてはならなくなりました。当時、借入していた金融機関の担当者に相談したところ、そういう事情であればしょうがないでしょうと言われ賃貸に貸し始めました。

 

体験談:副業不動産投資家の話②賃貸費用・ランニングコスト

 

Aさん所有のマンションは都内では人気のエリアだったため、賃料は15.5万円で賃借人はつきました。
この時点で住宅ローンと管理費・修繕積立金の月の支出と固定資産税等の年の支出と家賃の年間収入はほぼ、トントンと言ったところで、利益が出るということはありませんでした。
Aさんは利益は出ないが、ローンの団体信用生命保険が生命保険の代わりと考えれば負担はゼロなのでそれでよし。との判断でした。

途中、何回かの賃借人の入退去等の入れ替わりがあり、内装・募集期間もありましたが、人気エリアということでそこまで空室期間が長引くこと無く、順調に、ある意味平凡に続いていました。

 

体験談:副業不動産投資家の話③不動産の売却

 

そして、今年に入り、Aさんが「そろそろ現金化してみようと思う」とのご意向をいただき、売却活動を開始することになりました。
すぐに売れたわけではありませんでしたが、価格の見直し等も行いその結果、3,100万円での成約になりました。

19年間で住宅ローンの残債が2,000万円弱くらいまでに減っていたため、仲介手数料や売却費用(繰り上げ返済手数料や抵当権抹消費用等)を差し引いても約1,000万円が手元に残りました。

以上がAさんの事例になります。
売却金額だけを比べると、3,680万円-3,100万円=680万円の減額になっているため損をしているように見えます。

しかし、Aさんは、実際に住んでいた期間を除けば、賃料と返済やランニングコスト等の収支がトントンだったので、実質的な月々の負担等は無く、当初の自己資金200万円と賃借人の入れ替えの際に行った内装費の50万円の計250万円を19年間投資して1,000万円になったので利益が出たという結論でした。

しかも所有期間内はローンの団体信用生命保険があるので生命保険の代わりにもなり、それも負担がなかったわけですから…
ちなみに今回のケースは約14年間賃貸で貸していて、空室期間がほとんどありませんでしたので、仮に入居率90%で考えると総収入は約2,890万円になりますが、支出とトントンだったので試算には入れていません。

 

他の投資案件と比べても、低リスクで安定感のある不動産投資

 

今回のケースは19年間で1,000万円(手残り)-250万円(当初自己資金+内装費用)=750万円の利益と考えると年利約15.78%になります。都市銀行の普通預金や定期預金と比べるとすさまじいですね(汗)。

もちろん、買ったタイミングと売却するタイミングでの相場がありますので全てが同じようになるとは限りませんが、月々の収入と支出でキャッシュアウトしていなければ、金融機関の預金より大きく利益が出る可能性があると思います。

また、株等の有価証券に比べると、売却益で利益を出すのではなく月々の収入+売却益なので兼業投資には向いていると思われます。実際、Aさん曰く、「保有期間中に何か特別な事をしていたわけではないので結果から振り返ると銀行預金と変わらなかった」とのことです。
もちろん、投資ですのでマイナスになるリスクは伴いますが、売却の時期やそのときの残債等で売却したら利益がどのくらい出るかを検討して売却できるため、リスクは少ないのではないかと思われます。

そういう意味で言うと、不動産投資は持ち続けて、投資し続けること、できれば長期で運用することが大事なのではないかと思われます。
これから、副業として投資をお考えでしたら、不動産投資も一考の価値はあるのではないかと思われます。
不動産投資で不動産に働いてもらって利益を出してもらいましょう!

 

【注意書き】
e-homeの提供しておりますコラム等は、更新時の法律。条例などを元に記載しております。
また、あくまで【不動産業】の専門家の観点からこちらの記事は作成しておりますのでその他の専門的なお問い合わせは、各自治体・各専門家にお問い合わせいただければと思います。不動産投資に関するお問い合わせに限り、ご対応させていただければと思います。

 

投稿者プロフィール

黒澤 友貴
黒澤 友貴
宅地建物取引士 賃貸住宅経営管理士
不動産営業を20年以上経験
超小規模大家(区分マンション)
趣味は ジョギング、旅行、寺社仏閣巡り、美味しいものを食べる、30歳から始めたピアノ(再開したい)

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