賃貸物件の管理業務をお願いすると、どんなことをしてくれる？

賃貸用の不動産を取得し、貸し出すことで収益を得るのは不動産投資の王道です。実際に賃貸用不動産を取得した際に、賃貸物件の管理業務は業者への委託を考える人が多いと思います。

しかし、一口に管理業務と言ってもどんなことをやってくれるのでしょうか？管理業務の内容を知ることを通じて、管理業務を委託するとどのようなメリットがあるのか学んでいきましょう！

不動産の大きく分けて３種類ある管理業務

賃貸不動産の管理業務は、大きく分けて「入居審査」「維持管理」「空室対策提案」の３種類の業務で構成されています。管理業者はいわゆる「街の不動産屋さん」を想像するとイメージがつくかと思います。

部屋を借りる借主の立場でみると「入居審査」「維持管理」はなんとなくイメージがつくと思いますが、「空室対策提案」も管理業者としてはとても重要な業務となっています。

不動産の大きく分けて３種類ある管理業務

入居審査とはどんな業務？

入居審査とは、読んだで字のごとく入居者の審査業務となります。この業務の目的は、優良な入居者を確保することです。物件を借りたいと言う人の中には、問題を起こす人も混じっています。

問題を起こす人を入居させてしまうと、退去させるには大きな手間がかかります。なので、不動産オーナーが後で困らないように、事前に入居者を審査して、優良な入居者か問題を起こしそうな人なのかを選別する必要があります。

この審査での判断するポイントは、

①賃料を滞納する可能性
②トラブルを起こす可能性

この２つの可能性が入居希望者にあるかどうかです。

①の賃料滞納を回避するために、連帯保証人を立てたり、契約時に源泉徴収票などで年収の確認をしたり、勤務先の情報を収集したりします。賃料を支払う収入があるのか、最悪の場合には連帯保証人に請求することも考えられます。

また、滞納されても不動産オーナーの収入が途絶えないように、近年は家賃保証会社への加入が入居条件になっていることも増えています。家賃保証会社は、入居者が賃料滞納した時に不動産オーナーへ支払いが代行されます。

このサービスにより不動産オーナーが督促をかける手間や費用を削減し、滞納リスクが回避されるようになっています。

②のトラブルを起こす可能性とは、騒音や不正なゴミ出しなど様々なものがあります。この可能性を回避するために、入居時に条件を提示しトラブルを避けるようになっています。

例えば、「楽器禁止」「ペット禁止」などトラブルの原因となる要素を制限することでトラブルを起こす可能性を減らしたりします。また、入居審査時には「入居者の性格や属性」を注視しています。内見時や申し込みのやり取りを通じて入居者の身なりや応対の態度などを観察して、審査の判断ポイントとしています。

家賃保証会社を利用した際の仕組み

維持管理業務はどんなお仕事？

維持管理業務は、建物の維持管理と借主への対応の２つの業務に分かれます。

①建物の維持管理

建物の維持管理は資産価値の管理とも言い換えることができます。維持管理で代表的な業務が修繕です。定期的に管理物件を見回り、修繕が必要な箇所を見つけて工事業者へ修繕を依頼します。近年は台風などの自然災害が増加傾向にあり、緊急での対応が増えています。

なので、修繕を依頼する工事業者との信頼関係の重要度が増しています。他には管理物件の清掃など(清掃自体は清掃業者に委託することも多いですが)、一見すると地味な仕事に見えますが、これらの業務が資産の維持管理となり賃料を維持させるための土台となります。

②借主への対応

賃貸物件を借りたことがある方は借主への対応は、維持管理業務の中でイメージしやすいかと思います。賃貸物件に住む時や住んでいる時は、大家さんとではなく不動産屋さんとやり取りとしていたと思います。

この業務は退室や契約更新にかかる対応、消防点検や設備故障など設備周りの対応、賃料対応やトラブル対応が主な業務としてあります。特に退室対応は「原状回復」をするために敷金の清算や費用の徴収などトラブルが起こりやすい業務となっており、不動産管理のプロである管理業者を頼りたいところです。

このように、借主と大家さんの間に管理業者が入ることで、窓口が一本化されて借主と大家さんの両者の負担を軽減することが可能となります。

空室対策提案はどんなことをしてくれる？

空室対策の提案業務は、空室時の入居者を確保するための提案を不動産オーナーへする業務です。空室は市場が求める賃料と設定している賃料や広さなど部屋の状況が合致していない時に増えてます。そんな時に管理業者が市場ニーズに賃料などを合わせるようにオーナーに提案することで、空室を減らしていきます。

実は、空室対策の提案業務は管理業者からすると最も提供価値が高い業務であり、空室が発生している不動産オーナーが最も必要としている業務となります。

いわゆる「腕の見せどころ」なのです。しかし、他の管理業務で忙しくてなかなか手が回らない管理業者もまま見受けられます。逆に、広告が得意で空室対策を強みにしている管理業者であったり、内装やインテリアが本業でその強みを活かして空室対策へのアドバイスやサービスを提供する業者であったり、空室対策を商売にしている業者もいます。

本コラムを掲載しているe-home 株式会社は、物件管理業務はもちろん内装についての知識・実績ともに豊富でリフォームなども提案可能となっています。街の不動産屋さんとして仲介業務のプロでもあるため、空室対策として有効な「周辺の物件状況の調査と適切な賃料提案」「リフォームなどによる物件の魅力向上」「効果的な広告活動」などを実行できるため、不動産オーナーの心強い味方となってくれるでしょう。

賃貸物件の管理業務をお願いすると、どんなことをしてくれる？まとめ

本コラムを掲載しているe-home株式会社は売買仲介業務だけでなく、リノベーションなどの内装についての知識と実績が豊富であります。

また、民泊の住宅宿泊管理事業者として、民泊スタートアップから管理業務まで数多くのサポート実績があります。クライアント様が物件ごとに会社を変更しなくてもいいように不動産のコンシェルジュとして、売買仲介から物件管理、リフォームまで幅広い不動産業務をカバーすることで、お客様から多くの支持を得ています。

不動産に関するお悩みのある方はまずe-homeまでご相談ください！