不動産投資における利回りの考え方!高利回りと低利回りの比較

不動産投資における利回りの考え方!高利回りと低利回りの比較

 

不動産投資において、利回りは事前に綿密に計算しておく必要があります。では利回りはどのように計算するのか、どの程度の数字であれば良いのか、利回り以外に見ておくべきポイントは何か、などについて解説していきます。

 

不動産投資における利回りとは?

 

不動産投資における利回りとは、投資金額に対する収益割合のことです。投資金額は物件購入価格で、収益は1年間の家賃収入です。つまり、物件購入金額に対して1年間でどれだけの家賃収入を得られたかが利回りということになります。

しかし上記の利回りだと、物件購入価格以外の費用はどのような扱いになるのか?と疑問を感じた方も多いはずです。そこで、諸経費の扱いに応じて利回りの考え方は複数あります。

 

表面利回り(グロス利回り)

 

表面利回りは、税金や管理費などの経費を含めずに計算した利回りです。単純に物件購入価格と1年間の家賃収入のみを基準に利回りを計算します。表面利回りはグロス利回りと呼ばれることもあります。計算式は以下です。

表面利回り(%)=(年間家賃収入÷物件購入価格)×100

 

実質利回り(ネット利回り)

 

実質利回りは表面利回りに諸費用、運営費、固定資産税、火災保険料、修繕費などをプラスして計算する利回りです。表面利回りに比べると、より現実的な数字になるでしょう。なぜなら上記のような費用は必然的にかかってくるものだからです。実質利回りはネット利回りとも呼ばれます。実質利回りの計算式は以下です。

実質利回り(%)=(年間収入-年間諸費用)÷(物件購入価格+購入時諸費用)×100

 

返済後利回り

 

返済後利回りは、実質利回りにさらに融資の返済を加味した利回りです。自己資金のみで不動産投資を行う場合には返済後利回りを計算する必要はありませんが、融資を受けて不動産投資を行う場合、実質利回りよりも返済後利回りの方が現実的な数字に近くなるでしょう。返済後利回りの計算式は以下です。

返済後利回り(%)=(年間家賃収入-年間経費-ローン返済額)÷(物件購入価格+購入時諸費用)×100

 

高利回り物件と低利回り物件の違い

 

高利回り物件と低利回り物件の違いは、リスクとリターンです。高利回り物件はハイリスクハイリターンで、低利回り物件はローリスクローリターンです。具体的な物件としては、高利回り物件は地方に多く、低利回り物件は都心い多いでしょう。

 

高利回り物件のリスク

 

高利回り物件は地方に多いということでした。地方の物件が高利回りな理由は、地方の物件は比較的安く購入できるからです。都心に比べると地方は家賃相場も低いのですが、それ以上に物件を安く購入できるため、結果的に高利回りになります。

上記のことから地方の物件はハイリターンですが、同時にハイリスクでもあります。なぜなら、入居者が見つからない可能性が高いからです。特に過疎化が進んでいる地域などは、安く物件を購入できても入居者が見つからないケースが多いでしょう。

また入居者が見つからなくても、一定の維持費がかかります。その結果、投資対収益で見たときにマイナスになってしまうことが多々あるのです。

 

低利回り物件がローリスクな理由

 

低利回り物件は都心に多いということでした。都心の物件は購入価格が高いですが、人口が多い分空き室のリスクが低いです。物件の購入価格が高くても、常に入居者で満室になっていれば安定的に収入が入ってきます。

また、維持費などは入居者がいてもいなくてもかかるという点も重要です。入居者がいれば、維持費がかかっても家賃でカバーできるため、収支がプラスになる可能性が高いでしょう。

 

不動産投資の利回り相場や理想

 

不動産投資の利回り相場、理想、最低ラインなどはデータや人によって見解が異なります。しかし、概ね以下の程度に集約されるでしょう。また数字は不動産投資において一般的に用いられる実質利回りです。

物件タイプ理想相場最低ライン
区分マンション新築:3~4%

築20年程度:5.5%

築20年超:7~8%

約3.0~5.0%約3.0%
一棟マンション新築:6%

中古:7~8%

約8.0%約3.0%
一棟アパート新築:8%

中古:9~10%

約8.5%約5.0%
一戸建て新築:10%

中古:15%

約6.0~8.0%約5.0%

上記の数字は日本全国を想定しています。だいたいは相場の数字で理想に該当するのですが、中古の物件や一戸建ては選ぶのが難しい面があるでしょう。逆に言えば、新築マンションはローリスクなことがわかります。

また利回りの相場は地域によっても異なります。不動産投資と収益物件の情報サイトである健美屋の2023年4月~6月のレポートをまとめると以下のようになっていました。

地域区分マンション一棟アパート一棟マンション
首都圏6.52%7.56%6.75%
北海道11.89%11.26%8.87%
東北12.56%11.81%10.74%
信州・北陸15.86%12.44%12.24%
東海8.96%9.16%9.12%
関西7.19%8.88%8.34%
中国・四国12.80%11.17%11.94%
九州・沖縄10.14%9.06%9.23%

基本的には都会の方が利回りが低く、田舎の方が利回りが高いことがわかります。上記の数字からも、都心はローリスクローリターン、田舎はハイリスクハイリターンということがわかりやすいでしょう。

 

不動産投資の利回り以外の判断ポイント

 

不動産選びのポイントは、当然利回りだけではありません。他にどのような要素を基準に判断すれば良いのか、挙げていきます。

 

その場所のニーズをイメージできるか

 

たとえば、上で挙げたように、駅近、コンビニやスーパーも近い、新しくてきれい、といった要素がそろえば入居者が集まりやすいです。しかし、このような優良な物件は購入価格も高くなり、利回りは低くなる可能性が高いでしょう。

言い換えれば、どこかを譲歩することで購入価格を下げ、利回りを上げることが不動産投資においては重要です。ただし譲歩する部分を間違えると当然入居者は集まりません。たとえば電車通勤者が多いエリアの駅から遠い物件は人気が出ない可能性が高いです。同様に、ファミリー層が多いエリアでスーパーから遠い物件は人気が出にくいといったことがあります。

しかし、たとえば車通勤者が多そうなエリアなら駅から遠い物件でも入居者が集まる可能性があるでしょう。またそのエリアに高所得層が多いか低所得層が多いかによって、家賃設定と物件のクオリティに違いが出てきたりもします。

その場所のニーズを考えて譲歩するポイント、物件購入価格を下げられるポイントを見つけ、利回りを上げていくことで収支がプラスになりやすいです。

 

不動産投資における利回りの考え方!高利回りと低利回りの比較まとめ

 

本コラムを掲載しているe-home株式会社は不動産投資だけでなく、リノベーションなどの内装についての知識と実績が豊富であります。また、民泊の住宅宿泊管理事業者として、民泊スタートアップから管理業務まで数多くのサポート実績があります。

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  • e-home外部ライター
    e-home外部ライター

    不動産投資に関する情報をわかりやすく発信! 初心者の方向け記事を担当。

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