区分マンション投資のメリット・デメリット徹底解説

2022.03.3
コラム, 不動産投資

不動産投資と一口に言っても、手法は様々です。
ここでは、最初の投資や2−3棟目に向いている区分マンションについて、メリットとデメリットをそれぞれご紹介していきます。

いろいろな不動産投資の手法について

不動産投資種別

不動産投資では、所有形態や構造、建物種別など手法が様々です。

所有形態：区分・一棟物・借地権、など
構造：木造・鉄骨造・RC造（鉄筋コンクリート）、など
建物種別：マンション・アパート・テラスハウス（長屋）・戸建、など
エリア：大都市・郊外・地方、など

組み合わせは様々で、多種多様な不動産手法になります。

需要や人口推移などを考える必要がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。必ずしもこれが正解ということはありません。ただし、初級者はリスクの少ない区分マンション投資を筆者はオススメします。

最初の投資に向いている中古区分マンション投資とは？

まず、「いきなり一棟マンションはリスクが大きい」と心得ておきましょう。
区分マンションは、オーナー個人の裁量が及ぶのは部屋の内側のみ。

単身用の場合、通常のリフォームは数十万円で済みます。
部屋の共有部分の修繕・設備交換費用も区分所有者の負担となり、一棟マンションと同様です。

しかし、マンションの区分所有者全員で持分割合に応じて負担するため、一部屋あたりの金額は少なくて済み、その分リスクも抑えられます。

もしも、いきなり億単位の投資をして失敗した場合、リカバリーは困難です。
ですが、区分マンション一室の失敗なら、金銭的にも精神的にもダメージが限られるため、やり直しが効きますので挑戦しやすいですね！

区分マンション投資を掘り下げる

区分マンションのメリットデメリットを紹介し、それぞれ掘り下げていきます。

◆区分マンションのメリット
①一棟物に比べて建物のリスクが少ない
②一棟物ほどの管理の手間がかからない
③売却しやすい

区分マンション投資メリット・デメリット

①一棟物に比べて建物のリスクが少ない

区分マンションは、一棟物のアパートやマンションなどと異なり、共用部分の管理は管理組合や管理組合から委託された建物管理会社が行うのが通常です。

個人が所有している小型の一棟物では、修繕履歴がない場合が多いが、区分マンションの場合は、管理会社が大規模修繕の実施履歴を記録しています。
また、定期的な点検も通常しており、一見してわからない不具合は、一棟物と比較して少ないと言えるます。

②一棟物ほどの管理の手間がかからない

区分マンションの共用部の管理の実務は、建物管理会社が行います。
所有者は管理組合の一員として管理に参加することはあっても、全てを自分で直接判断・運営していく必要はありません。そのため、かかる時間や手間は限定的です。

③売却しやすい（簡単に不動産投資をやめられる）

区分マンションは、価格が小さく、賃貸需要も比較的安定しており、売買マーケットも大きく、売買相場が形成されています。そのため、売却にも一棟物ほど時間がかからないのが普通です。

売りやすいというメリットは、撤退のための売却だけでなく、次に一棟物を購入するための自己資金を作りたいから売るというような場合にも活きてきます。比較的気軽に挑戦できて、いざとなれば売却しやすいのは、区分マンションならではといえます。

区分マンションのデメリット

◆区分マンションのデメリット
①規模を大きくするまでに時間と手間がかかる
②空室でも管理費・修繕費積立金などの固定費がかかる
③区分マンションの所有を増やしていくと、金融機関の融資が受けにくくなる

①規模を大きくするまでに時間と手間がかかる

区分マンション1戸を取得して運営する時間と10戸ある一棟ものを取得して運営する時間を比較すると、取得時の諸々の作業量については、それほど大きな差はないのに、得られる資産や収入は大きな差がつきます。

取得してからの管理も、1棟まるごとに比べて効率が悪く、管理会社に管理を任せる場合も割高になるケースがあります。

②空室でも管理費・修繕積立金などがかかる

区分マンションを所有していると、毎月、管理費や修繕積立金などの固定費がかかります。これは空室時でも同じです。空室の間は収支がマイナスになるということもあります。

ただし、一棟物でも管理費に関しては廊下の電気代などかかってきてしまうし、修繕積立費に関しても一棟物であれば修繕資金をプールしておかなければいけない。

③区分マンションの所有を増やしていくと確定申告の際に複雑になってしまう

一棟物であれば、一括で収支を申告できるが区分マンションが複数ある場合は項目が複雑化し手間が増えてしまう。減価償却なども個別に計算しなければならないので手間に感じる場合がある。

しかし、一概にわるいことばかりではなくサラリーマンですとなかなか税金の仕組みなど学ぶ機会がないですが確定申告を自身で行うことで税金の仕組みを理解し様々な部分で適正な節税や正しいお金の知識を得られます。